依据接收物业办理小区的实践状况，由物业公司人事部分担任所接收物业办理小区的安排架构及人工本钱测算，企管中心（质量部）担任设备、清洁、美化本钱的测算，财务部分依据人事部分和质量部分供给的数据对小区的办理服务费进行归纳测算。

　　4.2.罗列法中所预订的物业办理服务规范是依据被测算物业的根本状况及客户需求和地产公司要求来拟定的。

　　4.3.倒推法中所预订的物业办理费单价是依据对当地物业办理职业状况进行调查、调研、剖析，参阅当地同类型、同层次物业收费价格的基础上核定。

　　4.4.将罗列法测算的物业办理费与倒推法测算的物业办理费进行比较，归纳调整，得出一个较合理的收支平衡的收费规范及各项目费用份额。

　　4.5.为了测算的便利，将一切费用按物业办理服务的性质和专用设备等别离归类核算，即：人工费用、行政费用、产业费用、物料耗费、物业公共费用、其它。

　　南北差异，留意南北地域在设备、设备方面的不同，然后带来的费用测算上的差异；

　　法规差异，留意各地在劳作法规、稳妥条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。

　　物业办理收费面积的依据是开发商供给的物业资料（以供给给出售部分的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划办理部分所批复的《竣工查丈陈述》则以此陈述为准）。

　　注:如购房合同中面积已包含分摊公共面积，则按此面积直接核算，如单个区域法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应参加分摊办理费面积。

　　依据项目经营办理的规划、杂乱程度、智能配套、楼宇类型、数量、层次、功能及设备装备、周边环境、以及托付方对物业办理服务的要求等实践状况，对安排架构、岗位编制进行猜测。

　　依据确认的安排架构，遵从相关法规要求及公司《薪水福利规范》进行人工费用的测算。人工费用包含：薪酬、奖金及双薪、薪酬附加费、社会稳妥费、补助及过节费、其它。

　　依据确认的安排架构，依照公司《薪水福利规范》的规则进行奖金、双薪的测算。

　　依照政府规则及公司《薪水福利规范》进行薪酬附加费的测算。薪酬附加费计提的规范按国家规则的规范计提。

　　依照当地劳作部分的规则进行社会稳妥费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的规范差异较大，在测算时请留意区别）。

　　依据确认的安排架构，依照公司《薪水福利规范》的规则进行补助、过节费、上下班交通补助的测算。

　　照明用电费用＝工作照明的功率×按每天实践运用时间（折算成的小时单位）×电费收费规范

　　工作电器用电费用＝空调等工作设备的功率×按每天实践运用时间（折算成的小时单位）×电费收费规范

　　物业办理所需的通讯费用。其间包含：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。

　　依据办理处装备的电脑数量以及办理处事务的需求确认电脑保护费，包含电脑的晋级、保护费用、网络运用费、软件开发费用的分摊等。

　　办理处正常办理服务需求所置办的固定资产（单价在2000元以上，运用年限超越一年），按运用年限进行折旧。

　　开办费首要包含：前期置办的工作设备用品、机电修理东西、清洁用品、清洁美化东西，以及工作场所的装修费等。

　　稳妥费＝（须投保的公共设备、设备）总金额×稳妥费率÷稳妥受惠物业的总面积

　　购买稳妥是业主及物业办理公司躲避危险的一种办理手法，所以有必要计提，有必要投保。业主如有贰言，有必要经业主大会决议并构成法令文件，不然物业公司会因未尽办理职责而损失物业办理资历。

　　依据物业办理所需装备的保安器件（可参阅下表的测算办法），依照实践运用年限进行摊销。

　　依据物业办理所需装备的保洁资料（可参阅下表的测算办法），依照实践运用年限进行摊销。

　　依据物业办理的美化面积及美化种类，按维护的需求测算资料的耗费。包含楼道美化盆栽放置及裙楼美化、上肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

　　依据小区装备的设备、设备的清单，依照设备的每天实践运转状况进行修理物料耗费的测算（可参阅下表的测算办法）。

　　依据小区设备、设备的清单，依照设备的功率、每天实践工作时间进行公共电费的测算。

　　电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的运用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

　　电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的运用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）

　　室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景象等一切照明系统的电费：

　　公共照明系统电费＝照明用具的功率×30天×相应照明电器的每天的运用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）

　　变压器的电费：各地供电收费方针或许会有差异，依各地供电部分的收费规范为准，或：

　　l变压器的电费＝（变压器根本电费（总容量不同，根本电费有所不同）+超出根本电量的实践运用电量）×电费单价；

　　消防水泵（按每季度检修2.5小时核算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月

　　送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时核算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

　　中央控制室电费＝中央控制室一切电器的功率×30天×每天实践工作时间×电费单价

　　供水变频泵、潜水泵运用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实践工作时间×电费单价

　　依据小区美化面积确认（如依据系统要求：每月均匀洒水15天，每次洒水浸透土壤3公分）：

　　美化水费＝美化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）

　　泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）

　　小区景象用水＝小区景象每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）

　　电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相一起为单价×电梯数量）÷12月

　　依据小区装备的设备、设备的清单，依照设备、设备的运用寿命及保养周期进行修理费用测算（可参阅上表的测算办法）。

　　依据测算出的总本钱，按各类分摊办理面积，填写办理费构成明细表，核算出各类物业办理费的收费规范。

　　留意：被测算的物业或许存在以下几种状况：同一单体同一用处；同一单体不同用处；不同单体同一用处；不同单体不同用处。这样除了不同物业单体的办理服务费规范不同，即便对同一个物业单体，例如归纳性物业，既有商业部分，又有住所或写字楼部分，也会呈现同一个物业内有不同的收费规范的状况，特别是如今万科开发的多为大盘，一块宗地内物业用处的多样性将使物业办理费的测算较杂乱。

　　4.10.1.依据对当地物业办理职业状况进行调查、调研、剖析，参阅当地同类型、同层次物业收费价格的基础上核定。

　　4.10.4.按各项目分摊费用估测出合理的物业办理服务许诺。（估测办法是按罗列法的细分内容，倒过来估测）