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远洋地产:仅有的“内控式地产央企”
来源:酷游app下载 作者:酷游ku777备用线路 | 发布日期:2023-02-01 09:14:36 | 点击数:13次

  多重机缘巧合之下,远洋地产成为仅有的“内控式地产央企”,它的股权腾挪,折射出十年来央企地产退出令的工作轨道,以及这轮楼市调控的许多戏剧性

  由于继续两年多的楼市调控正值奇妙关口,地产央企们在此次拍卖中鲜有作为,保利地产更是在开拍当日,宣告遵照大股东要求退出与融创组成的联合体。

  这一幕与上一次呈现地王时的情形截然不同。2010年3月15日,“两会”完毕后榜首天,北京一日拍出三个地王,拿地者均为地产央企。其间最有目共睹的是一度创下住所单价纪录的大望京一号地块,得主为其时中远集团旗下的远洋地产控股有限公司(。

  从后续事态看,这块地王含义深远,不只将央企推至风口浪尖,亦一起导致远洋地产股权呈现戏剧性转机。

  之后,远洋地产的归属遂为业界注目。数次股权买卖之后,我国人寿股份有限公司(601628.SH)和香港南丰集团成为远洋地产两大股东。其间不乏错综复杂之处,远洋地产办理层追求“去国企化”的猜想屡现坊间,自2010年拿下多块高价地之后,至本年春夏之交,远洋地产将是“第二个绿城”的说法也开端见诸媒体。

  6月15日,远洋地产以5.5%的低息,获得一笔6亿美元的三年期借款,公司的偿债压力大大下降,与此一起,远洋亦将一笔三年前发行的26亿元公司债进行了展期操作。一周后,李明承受《财经》专访,初次释疑央企退出令、地王风云、办理层持股、公司资金情况等“敏感话题”。

  自1993年创立以来,远洋地产三易大股东,别离为中远集团、中化集团与我国人寿,后者作为现在的最大单一股东,仅持股24.45%。这一股权结构是地产央企中的特殊,干流形式,则是央企大股东必定控股。(见附表)

  远洋地产2011年报闪现,李明与实行总裁王晓光别离持股2.224%、1.8%,算计约4%。具有如此低持股量的一起,远洋地产办理层一向实践管控着公司的经营办理。外界屡次热议,远洋地产办理层是否进行了一场“去国企化”的操作。

  李明对《财经》记者介绍,远洋地产的办理层在公司办理中职责和话语权的确较大,可是,他着重,这并非刻意为之。“远洋地产今日的股权结构,既为国资委工业战略规划的规划和实践所造成的,又有许多偶尔和前史要素的造就。”

  查询远洋地产的股权改变阅历,可发现2003年、2007年、2010年是其间的要害年份,而这三年又与国资委出台的央企地产退出令时刻表高度符合。

  远洋地产原名中远房地产开发有限公司,中远集团全资持有。2002年,中远集团对其进行了股权重组,中化集团以3.757亿元增资入股,自此两边各持50%股份。随后,两大股东通过相关部委同意,将远洋地产转换为红筹结构,在境外注册。2003年,新建立的国资委对旗下央企进行事务重组分类和工业战略规划,开端确认13家央企能够地产为主业,其它企业逐渐退出。彼时,中远与中化均不在13家之列。

  中远集团退出远洋地产,就此埋下伏笔,但中化仍在积极争取入围国资委的地产央企名单,最总算2005年遂愿,成为三家新入围企业之一。16家能够地产为主业的央企大致可分为两类:买卖类的央企与修建类的央企。

  此刻的中化已具有自己的境外地产途径方兴地产(我国)有限公司(00817.HK),但规划尚小。在国资委放行后,中化曾目的以远洋地产为途径,打造地产旗舰中化地产。但远洋地产已有十余年前史,中化要想改造其风格和文明,殊为不易。这以后,中化开端转向打造方兴地产,视远洋地产为参股公司。

  2007年上半年,方兴地产与远洋地产同一天向香港联交所递送上市请求,并与当年8月、9月终究完结IPO。此前,为满意香港监管当局防止同业竞赛的规矩,中化许诺逐渐退出远洋地产。远洋地产实行董事陈润福对《财经》记者称,其时香港监管层给出的调整选项还包含,方兴地产与远洋地产以南北为事务分界线。

  在上市之前,两大股东各持有远洋地产30.8%的权益,完结上市后,中远持股20.44%,而中化持股14.22%。为确保上市公司独立性、防备一起举动人行为等,应香港上市规矩的要求,远洋地产的安排规章中规矩,中远与中化作为大股东,不得干涉公司的日常运营办理。

  查阅年头远洋地产的安排规章,其间第91条的确载明,中化与中远董事,只可出任非实行董事,不得在本公司实行任何日常办理职位。不只如此,在董事会下设的出资委员会、提名与薪酬委员会中,大股东派来的非实行董事不得参加。

  “这一规矩很古怪,一开端咱们都不了解,也的确增加了办理层在公司办理的职责和话语权,可是,这是香港联交所上市规矩的要求,并非股东和办理层可为,不然不允许你上市。”李明说。

  尔后,全部按期进行。2008年3月,中化布景的罗东江辞任远洋地产董事局主席,退任副主席,中远布景的李建红接任。这一人事安排一向继续到2010年头。

  2009年10月,《稳妥法》修订,稳妥资金可有条件出资不动产,股权多元化的远洋地产遂成险资竞赛方针。

  当年12月27日,我国人寿斥资58.19亿港元,认购远洋地产发行的9.34亿股新股,持股16.57%,位居第二大股东。

  我国人寿的入局,一度被不熟悉资本商场的人士误以为是“办理层主导操作下的一个阳谋”。对此李明称,我国人寿是资本商场的头号出资者,“你发行股票,我来买,再正常不过的买卖安排。”他泄漏,开始洽谈的方针都是稳妥业的俊彦终究情定我国人寿,其时其仅仅是财政出资者。时任我国人寿董事长杨超也屡次谈到,我国人寿对远洋地产的出资不过是正常的财政出资。

  李明介绍,整个进程并无大股东参加,而是在德意志、瑞信两家投行的帮忙下,由远洋地产和我国人寿两个公司的事务部门完结买卖的,耗时仅一月。“直到书面签字买卖完毕,我乃至都没有见过人寿的一个高层。”李明说。

  2010年1月12日,我国人寿再度购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股,持股份额由16.57%增至24.08%,然后成为公司榜首大股东,中化持股降至5%之下。据《财经》记者了解,这次买卖通过换股完结,我国人寿向中化转让了自己持有的部分银行股票,适当于两边调整了各自的出资组合。

  其时,由于相关法规细则没有出台,我国人寿对是否能够控股地产公司非常慎重,因而以财政出资者身份进入远洋地产。

  而这次买卖也标志着中化的退出。中化尽管保留了少数股份,但已无须实行信息发表职责。

  如果说2010年年头之前的股权改变与人事调整均在规划好的轨道上工作,那么之后产生的变故则出乎多数人预料,凸显了本轮楼市调控的戏剧性。

  2010年3月15日,全国“两会”完毕次日,北京疆土局出让六幅地块,成果一天拍出三个地王,其间即有远洋地产40.8亿元拍得的北京大望京一号地,另两幅地块别离由中信地产与我国武器配备公司获得。一时之间,舆论哗然。

  挨近北京市疆土局的人士对《财经》记者表明,远洋地产心仪该地块已久,并参加了该区域的规划规划。上述几个地块原定3月8日推出,但考虑到两会要素,推延一周出让,没有想到成果仍令政府适当被迫。

  3月17日,在国务院高层要求下,由监察部、住建部、疆土部、外汇办理局、国资委、银监会六部委组成的督察组进驻北京市政府,中信地产、我国武器配备集团、保利地产、远洋地产等央企均被列入查询名单。

  3月18日,国资委宣告除16家地产为主业的央企外,其他央企有必要期限退出地工事务。3月19日,中远集团总裁魏家福首先表态,半年之内,公司将出售其直接持有远洋地产的一切股份。

  中远集团持有中远世界(00517.HK)51%,后者持股远洋地产16.5%,因而,中远集团直接持有远洋地产约8%股份。

  知情人士称,中远集团的表态并没有通过上市公司中远世界的董事会表决,这一表态不只有违信息发表规矩,也令远洋地产办理层与我国人寿措手不及。尔后数天,远洋地产股价大幅下挫,跌势接连至5月下旬。数据闪现,3月19日,远洋地产股价仍处于7元的高位,到5月份下旬,股价现已跌至5元左右。“这样的表态也让卖股票很难完结,由于出资者知道你想卖,必定先把你的股票砸下来再说。”该人士说,“尔后,中远将出售股票的时刻修正为一年之内。”

  3月19日为周五,两天之后,恰逢远洋地产年度董事会举行。会议上,中远布景的董事局主席李建红忽然提出辞去职务,而这次董事会既定的议题上还有中化布景的董事局副主席罗东江辞任。

  上述知情人士称,李建红辞任,与中远集团的退出表态直接相关,也可能有个人原因。五个月后,李建红到差招商局集团总裁。依照香港法规,上市公司董事局主席的辞呈一旦递送,立刻收效,因而,远洋地产董事局主席之职面临真空状况。

  知情人士称,其时,刚刚与远洋地产进入蜜月期的我国人寿当即测验与中远集团高层进行交流,期望李建红回收辞呈,但未有成果。此刻,我国人寿派驻的董事人选仍有待董事会和股东大会同意,没有进入。面临第二天行将举行的年度成绩发布会,远洋地产董事会原定两个小时的会议不得不延伸会议时刻以确认董事局主席人选,终究,行政总裁李明前方就任。

  两个大股东布景的董事局主席、副主席同日去职,源起于央企地产退出令,中心遭受两会地王,才终究产生戏剧性成果。其实在原因两年来,当事方大多讳莫如深,引发许多猜想,其间,尤以“远洋地产办理层去国企化”的声浪最大。可是,人事地震实在底细的暴露意外扯出了央企地产退出令与本轮楼市调控的实在联络。

  《财经》得悉,自2003年来,国资委针对央企主业的思路渐趋老练,2009年10月,国资委内部招集78家触及地工事务的央企会议,会议确认了对央企地工事务的从业要求、退出安排及退出的多个途径,可是为防止对商场构成影响,只做不说。

  几个月后,楼市调控发动,并在次年两会后晋级。7月初,参加过本次内部会议的人士对《财经》记者称,调控出台后,国资委就把本来保密的东西全发布了,以此向调控表态。“这一做法其实跟本轮楼市调控一点联系都没有,我不能说发布前后的文件一个字都没有修正,可是,至少绝大部分是相同的。”

  2010年12月,在中远集团宣告退出远洋地产的表态9个月后,中远世界较市价溢价10%,全部出售所持远洋地产股份,套现53.2亿港元。联交所数据闪现,香港南丰集团及其一起举动人为接盘者,加上之前所持股份,共持股17.56%,位列第二大股东。

  南丰集团由“棉纱大王”陈廷骅创立于上世纪五十年代,及至上世纪九十年代,事务已延展至地产、出资、修建及航运等多个范畴。集团旗下子公司南丰开展,亦是香港一家活泼的地产开展商。

  陈润福向《财经》记者证明,南丰亦是财政出资者,仅派出一名非实行董事。现在,远洋与南丰在大连与北京两个项目上进行协作,南丰别离持股10%与20%。

  针对办理层在本次买卖中扮演的人物,李明称,这笔买卖是中远世界与南丰两个股东直接在场外买卖途径进行的,远洋地产办理层参加不多,不过中远世界“的确咨询了办理层的定见”。

  迄今,南丰入局已一年有半,远洋地产的股权结构也保持至今,再无大的改变。由于上市之时的两大股东均已退出,联交所最初忧虑的利益冲突也不复存在。2012年5月,远洋地产修正了安排规章,删除了第91条大股东不得担任日常办理职位的规矩,首要股东的非实行董事参加董事局的出资、审阅、提名等委员会。

  据《财经》记者了解,上市公司日常的拿地、并购与股权融资等严峻决议计划,大部分由出资委员会决议计划。在远洋地产原出资委员会中,除了独立董事外,便是由办理层担任的实行董事。

  一般而言,背靠大型央企集团,可在事务协同、融资途径拓宽与融资本钱、政府联系等几个方面享用股东盈利。以华润置地(01109.HK)为例,上市多年来,其屡次从母公司获得项目储藏,所支付的仅为必定数量的现金资源与配发新股。一起,华润置地在许多中资地产公司中,以融资本钱低价知名,这均与母公司密切相关。

  现在,远洋地产与我国人寿之间的“化学反应”还有些缺乏。在我国人寿入主之初,外界大多以为两边在养老地产、商业地产范畴的协同效应会敏捷闪现。对此李明表明,两边在不动工事务上一向在探究协作的途径和计划,详细成效的闪现还需时刻。据了解,除两边已一起获得了CBD核心区Z13地块外,远洋地产还承接了我国人寿部分代建事务。

  在资金支撑上,虽受限于稳妥方针的束缚,我国人寿也并不能对地产公司供给直接的融资服务,但它的金字招牌在远洋地产最新的一笔海外银团借款中有所表现。“这一次6亿美元的银团借款,融资本钱不超越5.5%,与我国人寿品牌的影响力直接相关。”李明说。

  上市之后,远洋地产的国企颜色日渐淡化,但仍然有央企布景的远洋地产接连获取高价地块引发了外界的质疑。

  2009年以来,远洋地产在北京亦庄、北京望京、青岛与上海拿了四幅高价地块,其间,总价最高者为北京亦庄地块,达48亿元,,最为知名、单价最贵的是北京望京地块,单价达2.7万元/平方米。坊间以为,消化这四个高价地是对远洋地产开发才能的检测。

  李明供认,本轮楼市调控的力度与长度超出办理层预期,商场有压力。但关于四个高价地块,他表明,由于坐落热销区域,望京地块的压力并不大。至于在青岛与上海的出资,“彻底是出于城市布局的考量。有些地块是很稀缺的,不能简单用静态的数字与模型来评价,要害是如何用产品的质量赢得商场。”

  现在,望京地块、亦庄地块、上海地块已开盘,其间望京地块的远洋万和第宅6月面市还获得单价超5万、日开盘认购出售8.2亿及当月认购出售逾12亿的不俗成绩,青岛项目也已完结产品定位。远洋地产2011年年报数据闪现,公司高价地数量在整个土地储藏中并不多,土地本钱5000元以上的项目只占15%,且均在一二线中心城市。

  四个高价地入市途中,适逢限购令、限贷令发布,这将会影响远洋地产的财物周转功率,彻底消化高价地需要时日。尽管6亿美元的低本钱融资闪现资本商场对远洋地产的决心,但与大多同行相同,在当前房地产微观局势下,远洋地产的资金链仍难言宽松。

  “本年公司将分外注重出售回款率。” 李明在专访中着重。截止到6月底,远洋已完结协议出售额约137亿元,同比上一年上升11%,超越全年方针的50%。

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