《物业处理法令》现已2003年5月28日国务院第9次常务会议经过，现予发布，自2003年9月1日起实施。

  第一条为了标准物业处理活动，保护业主和物业处理企业的合法权益，改进人民群众的日子和作业环境，拟定本法令。

  第二条本法令所称物业处理，是指业主经过选聘物业处理企业，由业主和物业处理企业依照物业服务合同约好，对房子及配套的设备设备和相关场所进行修理、保护、处理，保护相关区域内的环境卫生和次序的活动。

  第四条国家鼓舞物业处理选用新技术、新方法，依托科技进步进步处理和服务水平。

  县级以上当地人民政府房地产行政主管部分担任本行政区域内物业处理活动的监督处理作业。

  （八）对物业共用部位、共用设备设备和相关场所运用情况享有知情权和监督权；

  （九）监督物业共用部位、共用设备设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）的处理和运用；

  （二）恪守物业处理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度；

  业主大会应当代表和保护物业处理区域内整体业主在物业处理活动中的合法权益。

  物业处理区域的区分应当考虑物业的共用设备设备、修建物规划、社区建造等要素。具体方法由省、自治区、直辖市拟定。

  第十条同一个物业处理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分的辅导下建立业主大会，并选举产生业主委员会。可是，只要一个业主的，或许业主人数较少且经整体业主一致赞同，决议不建立业主大会的，由业主一起实施业主大会、业主委员会职责。

  业主在初次业主大会会议上的投票权，依据业主具有物业的修建面积、住所套数等要素确认。具体方法由省、自治区、直辖市拟定。

  （五）拟定、修正物业处理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度；

  第十二条业主大会会议能够选用团体评论的方法，也能够选用书面征求定见的方法；但应当有物业处理区域内持有1／2以上投票权的业主参与。

  业主大会作出决议，有必要经与会业主所持投票权1／2以上经过。业主大会作出拟定和修正业主条约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业处理企业，专项修理资金运用和续筹计划的决议，有必要经物业处理区域内整体业主所持投票权2／3以上经过。

  业主大会定时会议应当依照业主大会议事规则的规则举行。经20％以上的业主提议，业主委员会应当安排举行业主大会暂时会议。

  （三）及时了解业主、物业运用人的定见和主张，监督和帮忙物业处理企业实施物业服务合同；

  第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分存案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、职责心强、具有必定安排能力的业主担任。

  第十七条业主条约应当对有关物业的运用、保护、处理，业主的一起利益，业主应当实施的职责，违背条约应当承当的职责等事项依法作出约好。

  第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确认方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约好。

  第十九条业主大会、业主委员会应当依法实施职责，不得作出与物业处理无关的决议，不得从事与物业处理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决议违背法令、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分，应当责令期限改正或许撤消其决议，并布告整体业主。

  第二十条业主大会、业主委员会应当合作公安机关，与居民委员会相互协作，一起做好保护物业处理区域内的社会治安等相关作业。

  在物业处理区域内，业主大会、业主委员会应当活跃合作相关居民委员会依法实施自治处理职责，支撑居民委员会开展作业，并承受其辅导和监督。

  住所小区的业主大会、业主委员会作出的决议，应当奉告相关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的主张。

  第二十一条在业主、业主大会选聘物业处理企业之前，建造单位选聘物业处理企业的，应当签定书面的前期物业服务合同。

  第二十二条建造单位应当在出售物业之前，拟定业主暂时条约，对有关物业的运用、保护、处理，业主的一起利益，业主应当实施的职责，违背条约应当承当的职责等事项依法作出约好。

  第二十三条建造单位应当在物业出售前将业主暂时条约向物业买受人明示，并予以阐明。

  物业买受人在与建造单位签定物业买卖合一起，应当对恪守业主暂时条约予以书面许诺。

  第二十四条国家发起建造单位依照房地产开发与物业处理相别离的准则，经过招招标的方法选聘具有相应资质的物业处理企业。

  住所物业的建造单位，应当经过招招标的方法选聘具有相应资质的物业处理企业；招标人少于3个或许住所规划较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分赞同，能够选用协议方法选聘具有相应资质的物业处理企业。

  第二十五条建造单位与物业买受人签定的买卖合同应当包括前期物业服务合同约好的内容。

  第二十六条前期物业服务合同能够约好期限；可是，期限未满、业主委员会与物业处理企业签定的物业服务合同收效的，前期物业服务合同中止。

  第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权，建造单位不得私行处置。

  第二十八条物业处理企业承受物业时，应当对物业共用部位、共用设备设备进行查验。

  第二十九条在处理物业承受检验手续时，建造单位应当向物业处理企业移送下列材料：

  （一）竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设备、地下管网工程竣工图等竣工检验材料；

  第三十一条建造单位应当依照国家规则的保修期限和保修规划，承当物业的保修职责。

  国家对从事物业处理活动的企业实施资质处理制度。具体方法由国务院建造行政主管部分拟定。

  第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业处理企业缔结书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业处理事项、服务质量、服务费用、两边的权力职责、专项修理资金的处理与运用、物业处理用房、合同期限、违约职责等内容进行约好。

  物业处理企业未能实施物业服务合同的约好，导致业主人身、产业安全遭到危害的，应当依法承当相应的法令职责。

  第三十八条物业处理用房的一切权依法归于业主。未经业主大会赞同，物业处理企业不得改动物业处理用房的用处。

  第三十九条物业服务合同中止时，物业处理企业应当将物业处理用房和本法令第二十九条第一款规则的材料交还给业主委员会。

  物业服务合同中止时，业主大会选聘了新的物业处理企业的，物业处理企业之间应当做好交代作业。

  第四十条物业处理企业能够将物业处理区域内的专项服务事务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的悉数物业处理一起托付给别人。

  第四十一条物业服务收费应当遵从合理、揭露以及费用与服务水平相适应的准则，差异不同物业的性质和特色，由业主和物业处理企业依照国务院价格主管部分会同国务院建造行政主管部分拟定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约好。

  第四十二条业主应当依据物业服务合同的约好交纳物业服务费用。业主与物业运用人约好由物业运用人交纳物业服务费用的，从其约好，业主负连带交纳职责。

  已竣工但没有出售或许没有交给物业买受人的物业，物业服务费用由建造单位交纳。

  第四十三条县级以上人民政府价格主管部分会同同级房地产行政主管部分，应当加强对物业服务收费的监督。

  第四十四条物业处理企业能够依据业主的托付供给物业服务合同约好以外的服务项目，服务酬劳由两边约好。

  第四十五条物业处理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  第四十六条对物业处理区域内违背有关治安、环保、物业装饰装饰和运用等方面法令、法规规则的行为，物业处理企业应当阻止，并及时向有关行政处理部分陈述。

  有关行政处理部分在接到物业处理企业的陈述后，应当依法对违法行为予以阻止或许依法处理。

  第四十七条物业处理企业应当帮忙做好物业处理区域内的安全防备作业。产生安全事故时，物业处理企业在采纳应急方法的一起，应当及时向有关行政处理部分陈述，帮忙做好救助作业。

  物业处理企业雇请保安人员的，应当恪守国家有关规则。保安人员在保护物业处理区域内的公共次序时，应当实施职责，不得危害公民的合法权益。

  第四十八条物业运用人在物业处理活动中的权力职责由业主和物业运用人约好，但不得违背法令、法规和业主条约的有关规则。

  第四十九条县级以上当地人民政府房地产行政主管部分应当及时处理业主、业主委员会、物业运用人和物业处理企业在物业处理活动中的投诉。

  业主依法确需改动公共修建和共用设备用处的，应当在依法处理有关手续后奉告物业处理企业；物业处理企业确需改动公共修建和共用设备用处的，应当提请业主大会评论决议赞同后，由业主依法处理有关手续。

  第五十一条业主、物业处理企业不得私行占用、发掘物业处理区域内的路途、场所，危害业主的一起利益。

  因修理物业或许公共利益，业主确需暂时占用、发掘路途、场所的，应当征得业主委员会和物业处理企业的赞同；物业处理企业确需暂时占用、发掘路途、场所的，应当征得业主委员会的赞同。

  业主、物业处理企业应当将暂时占用、发掘的路途、场所，在约好期限内恢复原状。

  第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业处理区域内相关管线和设备设备修理、保护的职责。

  前款规则的单位因修理、保护等需求，暂时占用、发掘路途、场所的，应当及时恢复原状。

  第五十四条住所物业、住所小区内的非住所物业或许与单幢住所楼结构相连的非住所物业的业主，应当依照国家有关规则交纳专项修理资金。

  专项修理资金属业主一切，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。

  专项修理资金收取、运用、处理的方法由国务院建造行政主管部分会同国务院财政部分拟定。

  第五十五条运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业处理企业的赞同后，依照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够依照业主大会的决议运用。

  第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及别人合法权益时，职责人应当及时修理保护，有关业主应当给予合作。

  职责人不实施修理保护职责的，经业主大会赞同，能够由物业处理企业修理保护，费用由职责人承当。

  第五十七条违背本法令的规则，住所物业的建造单位未经过招招标的方法选聘物业处理企业或许未经赞同，私行选用协议方法选聘物业处理企业的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令期限改正，给予正告，能够并处10万元以下的罚款。

  第五十八条违背本法令的规则，建造单位私行处置归于业主的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分处5万元以上20万元以下的罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿职责。

  第五十九条违背本法令的规则，不移送有关材料的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令期限改正；逾期仍不移送有关材料的，对建造单位、物业处理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

  第六十条违背本法令的规则，未获得资质证书从事物业处理的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿职责。

  以诈骗手法获得资质证书的，依照本条第一款规则处置，并由颁布资质证书的部分撤消资质证书。

  第六十一条违背本法令的规则，物业处理企业聘任未获得物业处理作业资格证书的人员从事物业处理活动的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令中止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿职责。

  第六十二条违背本法令的规则，物业处理企业将一个物业处理区域内的悉数物业处理一起托付给别人的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令期限改正，处托付合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁布资质证书的部分撤消资质证书。托付所得收益，用于物业处理区域内物业共用部位、共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的决议运用；给业主形成丢失的，依法承当补偿职责。

  第六十三条违背本法令的规则，移用专项修理资金的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分追回移用的专项修理资金，给予正告，没收违法所得，能够并处移用数额2倍以下的罚款；物业处理企业移用专项修理资金，情节严重的，并由颁布资质证书的部分撤消资质证书；构成犯罪的，依法追究直接担任的主管人员和其他直接职责人员的刑事职责。

  第六十四条违背本法令的规则，建造单位在物业处理区域内不依照规则装备必要的物业处理用房的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令期限改正，给予正告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第六十五条违背本法令的规则，未经业主大会赞同，物业处理企业私行改动物业处理用房的用处的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令期限改正，给予正告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业处理区域内物业共用部位、共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的决议运用。

  第六十六条违背本法令的规则，有下列行为之一的，由县级以上当地人民政府房地产行政主管部分责令期限改正，给予正告，并依照本条第二款的规则处以罚款；所得收益，用于物业处理区域内物业共用部位、共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的决议运用：

  个人有前款规则行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规则行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

  第六十七条违背物业服务合同约好，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其期限交纳；逾期仍不交纳的，物业处理企业能够向人民法院申述。

  第六十八条业主以业主大会或许业主委员会的名义，从事违背法令、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事职责；尚不构成犯罪的，依法给予治安处理处置。

  第六十九条违背本法令的规则，国务院建造行政主管部分、县级以上当地人民政府房地产行政主管部分或许其他有关行政处理部分的作业人员运用职务上的便当，收受别人资产或许其他优点，不依法实施监督处理职责，或许发现违法行为不予查办，构成犯罪的，依法追究刑事职责；尚不构成犯罪的，依法给予行政处置。

  答：为了标准物业处理活动，保护业主和物业处理企业的合法权益，改进人民群众的日子和作业环境（第一条）。

  答：《法令》中所称物业处理，是指业主经过选聘物业处理企业，由业主和物业处理企业依照物业服务合同约好，对房子及配套的设备设备和相关场所进行修理、保护、处理，保护相关区域内的环境卫生和次序的活动（第二条）。

  答：针对实践中业主权力和职责不明确的问题，《法令》规则业主在物业处理活动享有10项权力：

  （8）对物业共用部位、共用设备设备和相关场所运用情况享有知情权和监督权；

  （2）恪守物业处理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度；

  答：同一个物业处理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分的辅导下建立业主大会。

  只要一个业主的，或许业主人数较少且经整体业主一致赞同，能够不建立业主大会。决议不建立业主大会的，由业主一起实施业主大会、业主委员会职责（第十条）。

  答：业主在业主大会会议上投票权的确认，应当依据业主大会议事规则的规则来确认。但初次业主大会会议举行时，因为业主大会议事规则没有拟定，《法令》规则业主在初次业主大会会议上的投票权，依据业主具有物业的修建面积、住所套数等要素确认，具体方法由省、自治区、直辖市拟定（第十条、第十八条）。

  答：业主大会会议能够选用团体评论的方法，也能够选用书面征求定见的方法。业主能够托付代理人参与业主大会会议。但不管选用哪种方法举行会议，都应当有物业处理区域内持有1/2以上投票权的业主参与（第十二条）。

  举行业主大会会议，应当于会议举行15日曾经告诉整体业主，住所小区的业主大会会议，还应当一起奉告相关的居民委员会（第十四条）。

  业主大会作出决议，有必要经与会业主所持投票权1/2以上经过。业主大会作出拟定和修正业主条约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业处理企业、专项修理资金运用、续筹计划的决议，有必要经物业处理区域内整体业主所持投票权2/3以上经过（第十二条）。

  7．业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么联系？担任业主委员会委员有必要具有哪些条件？

  答：业主大会建立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分存案（第十条、第十五条、第十六条）。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、职责心强、具有必定安排能力的业主担任（第十六条）。

  答：业主大会、业主委员会应当合作公安机关，与居民委员会相互协作，一起做好保护物业处理区域内的社会治安等相关作业。

  在物业处理区域内，业主大会、业主委员会应当活跃合作相关居民委员会依法实施自治处理职责，支撑居民委员会开展作业，并承受其辅导和监督。

  住所小区的业主大会、业主委员会作出的决议，应当奉告相关的居民委员会，并听取居民委员会的主张（第二十条）。

  答：建造单位应当在出售物业之前，拟定业主暂时条约，对有关物业的运用、保护、处理，业主的一起利益，业主应当实施的职责，违背条约应当承当的职责等事项依法作出约好。建造单位拟定的业主暂时条约，不得危害物业买受人的合法权益，应当在物业出售前向物业买受人明示，并予以阐明（第二十二条、第二十三条）。

  住所物业的建造单位，应当经过招招标的方法选聘具有相应资质的物业处理企业；招标人少于3个或许住所规划较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分赞同，能够选用协议方法选聘具有相应资质的物业处理企业（第二十四条）。

  建造单位不得私行处置业主依法享有的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权（第二十七条）；建造单位应当在处理物业承受检验手续时向物业处理企业移送竣工总平面图等材料（第二十九条）；应当依照规则在物业处理区域内装备必要的物业处理用房(第三十条)；应当依照国家规则的保修期限和保修规划，承当物业的保修职责（第三十一条）。

  建造单位与物业买受人签定的买卖合同应当包括前期物业服务合同约好的内容（第二十五条）。

  前期物业服务合同能够约好期限。但前期物业服务合同是附中止条件的合同，约好的期限未满，业主委员会与物业处理企业签定的物业服务合同收效的，前期物业服务合同中止（第二十六条）。

  业主大会作出选聘物业处理企业的决议后，业主委员会应当与物业处理企业缔结书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业处理事项、服务质量、服务费用、两边的权力职责、专项修理资金的处理与运用、物业处理用房、合同期限、违约职责等内容进行约好（第三十五条）。

  答：物业处理用房的一切权依法归于业主。物业处理企业运用物业处理用房，应当依据物业服务合同中的约好。未经业主大会赞同，物业处理企业不得改动物业处理用房的用处。物业服务合同中止时，物业处理企业应当将物业处理用房交还给业主委员会（第三十八条、第三十九条）。

  答：物业处理企业不能将物业处理区域内的悉数物业处理事务一起再托付给其他物业处理企业。但为了有利于物业处理专业化水平的进步，物业处理企业能够把物业处理区域内的专项服务事务托付给专业性服务企业（第四十条）。

  14．物业服务费用怎么确认？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业处理费用的承当什么法令职责？

  答：物业服务收费应当遵从合理、揭露以及费用与服务水平相适应的准则，差异不同物业的性质和特色，由业主和物业处理企业依照国务院价格主管部分会同国务院建造行政主管部分拟定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约好（第四十一条）。

  业主应依据物业服务合同的约好交纳物业服务费用。业主与物业运用人约好由物业运用人交纳物业服务费用的，从其约好，业主负连带交纳职责。已竣工但没有出售或许没有交给物业买受人的物业，物业服务费用由建造单位交纳（第四十二条）。

  业主违背物业服务合同约好，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其期限交纳；逾期仍不交纳的，物业处理企业能够向人民法院申述（第六十七条）。

  答：物业处理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业处理企业承受有关单位托付代收费用的，不得向业主收取手续费等额定费用（第四十五条）。

  16．物业处理区域内产生安全事故，物业处理企业应当承当什么职责？对物业处理企业保安人员有什么要求？

  答：物业处理企业应当帮忙做好物业处理区域内的安全防备作业。产生安全事故时，物业处理企业在采纳应急方法的一起，应当及时向有关行政处理部分陈述，帮忙做好救助作业（第四十七条）。

  物业处理企业对物业处理区域内产生的安全事故承当的法令职责，应当依据物业服务合同的约好来确认，未能实施物业服务合同的约好，导致业主人身、产业安全遭到危害的，应当依法承当相应的法令职责（第三十六条）。

  物业处理企业雇请保安人员的，应当恪守国家有关规则。保安人员在保护物业处理区域内的公共次序时，应当实施职责，不得危害公民的合法权益（第四十七条）。

  一是，业主、物业处理企业都不得改动物业处理区域内依照规划建造的公共修建和共用设备的用处。

  二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业处理区域内相关管线和设备设备修理、保护的职责（第五十二条）。

  三是，业主需求装饰装饰房子的，应当事前奉告物业处理企业。物业处理企业应当将房子装饰装饰中的制止行为和注意事项奉告业主（第五十三条）。

  四是，运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业处理企业的赞同后，依照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够依照业主大会的决议运用（第五十五条）。

  18．哪些物业的业主应当交纳住所修理资金？住所专项修理资金归谁一切，什么用处？

  答：住所物业、住所小区内的非住所物业或许与单幢住所楼结构相连的非住所物业的业主，应当依照国家有关规则交纳专项修理资金。专项修理资金属业主一切，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的修理和更新、改造，任何人不得挪作他用。《法令》对移用专项修理资金的行为规则了严厉的法令职责（第五十四条、第六十三条）。