1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编准则拟定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制计划。

  2、人员编制应按楼盘老练阶段的人员岗位及人数拟定，会所、六大中心、剧场等合作出售的人员岗位及泊车场办理岗位不归入测算规模。

  1、人员工资规范参阅当地工资水平结合集团薪酬体系预算，一般按集团相应岗位的薪资规范起薪线、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求规范结合当地实际情况预算，可参阅《前期介入物业服务协议》中的相关规范（详见附件四）拟定。

  阐明：洋房区域共用性质人力本钱分摊=共用性质总人力本钱×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。

  二、清洁办理费用测算1、清洁办理费用首要包含：保洁人员外包、废物清运、日常消杀等费用。

  2、依照当地商场价格水平按均匀每人每月费用乘以清洁人数核算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）老练楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。

  3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器置办悉数包含）核算费用规范。

  4、根据园区规划入住户数预算每月日子废物清运费用，一般可按5元/户的规范核算；广州区40万㎡左右（4300户左右）老练楼盘废物清运费约1.5-2.5万元/月。

  5、依照当地商场价格水平按均匀每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）核算日常消杀费用。

  6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目地点区域实际情况确认是否需求添加白蚁专项防治费用。

  三、美化保护费用测算1、美化保护费用首要包含：日常美化保护人工、苗木补种、美化东西、肥料及农药等费用。

  2、美化保护一般依照当地商场价格水平按均匀每平方米保护费用（包工包料）乘以园区美化面积预算整体美化保护费用。

  四、次序保护费用测算次序保护费用首要包含：警用器件配备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的保护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备装备数量进行预算。

  五、日常工作费用测算1、日常工作费用首要包含：工作用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常工作用品、社区文明、对外联系、交通差旅、招聘广告、事务招待等费用。

  2、日常工作费用可按项目实际情况结合下表参阅规范进行测算，也可按大约100元/人/月的整体工作费用规范乘以客服中心总人数进行预算。

  六、设备保护费用测算1、设备保护费用首要包含：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含水景水泵）、消防、监控安防等各项设备体系的日常保护修理费用。

  2、电梯日常保护修理费用一般选用半包维保方式（物业公司出大额资料费用，支交给维保单位的维保费包含人工及小额资料费用），一般300-500元/月；电梯年审费用按当地政府质监局规则核算。

  3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备体系一般选用自行维保的方式。自行维保的首要费用为修理耗材，费用价格可参阅广州区域40万㎡左右的老练楼盘每月约2-5万元的维保费用。

  七、固定财物折旧费用测算1、固定财物首要包含：工作电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、工作桌椅、饭堂灶具及宿舍财物等各项日常工作及日子运用的固定用具。

  2、根据客服中心人数及工作场所实际需求预算各项固定财物数量，再根据每项财物的当地商场单价核算固定财物总费用。

  八、保险费用测算物业公司的保险费用一般为小区大众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地商场价格水平预算，一般为2-5万元/年。

  九、税金费用测算1、物业公司税金一般按收入的5.6%左右核算,包含营业税、印花税等。

  3、泊车等经营性收入不归入办理费测算的惯例收入核算，只作为项目日后的附加收入项目。

  4、办理费收入可参阅下表公式测算，一般先依照当地政府指导价最高规范开始确认办理费规范，结合项目建筑面积核算办理费收入总额，最终根据项目及当地实际情况预算收缴率后（一般按95%左右）测算实际收入。

  十、费用测算汇总根据上述测算的人力归纳本钱、清洁办理费用、美化保护费用、设备保护费用、次序保护费用、日常工作费用、固定财物折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总核算费用总和。

  十一、调整办理费测算成果1、根据上述相关测算根据完结办理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、当地政府指导价及周边项目现行收费规范进行比较衡量。

  2、若测算后的收费规范与实际需求相差较远，应根据预估的收费规范对测算内容中的相关项目费用进行调整，最终到达预估收费规范。

  3、若对办理费测算成果掌握禁绝可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算成果与项目实际需求收费规范相符。