第一条 为了规范住所物业办理活动，保护住所物业办理相关主体的合法权益，依据《中华公民共和国民法典》《物业办理法令》和《黑龙江省住所物业办理法令》等法令法规，结合本市实践，拟定本法令。
第二条 本市行政区域内的住所物业办理（以下简称物业办理）以及相关监督办理活动，适用本法令。
第三条 区县（市）公民政府应当加强对物业办理作业的安排和领导，树立物业办理归纳和谐机制和作业查核机制，安排有关部分、街道办事处或许城镇公民政府以及其他相关单位实施物业办理责任，布置、和谐本辖区内物业办理作业。
第四条 市物业主管部分担任本市物业办理的归纳和谐和监督辅导，安排实施本法令，并实施下列责任：
（三）辅导、监督建筑物及其隶属设备的修理资金（以下简称修理资金）办理作业；
第五条 区县（市）物业主管部分担任本辖区内物业办理的详细监督办理作业，并实施下列责任：
第六条 天然资源和规划、城市办理、公安、财政、民政、展开和变革、商场监督办理、应急办理、卫生健康、公民防空等有关部分，应当依照责任权限，一起做好物业办理的有关监督办理作业。
第七条 街道办事处或许城镇公民政府担任辅导、监督、和谐和处理本辖区内物业办理的日常作业，并实施下列责任：
（六）依法调处物业办理胶葛，招集有关部分研讨和谐处理物业办理中呈现的问题；
第八条 居（村）民委员会依法帮忙街道办事处或许城镇公民政府展开与物业办理有关的详细作业，辅导业主依法展开物业办理自治活动。未建立业主委员会且未组成物业办理委员会的，由地点地居（村）民委员会在街道办事处或许城镇公民政府的辅导和监督下，代行业主委员会相关责任。物业办理委员会和代行业主委员会相关责任的居（村）民委员会以下统称为依法承当业主委员会责任的安排。
第九条 建造单位在编制建造工程设计计划时，应当依照便民利民和便于实施物业办理的准则，依法合理承认物业服务用房、物业共用设备设备等的装备。天然资源和规划主管部分在检查建造工程设计计划的相关内容时，应当听取地点地市、县（市）物业主管部分的定见。
第十条 有下列景象之一的，经业主一起决议，业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排能够向地点地区县（市）物业主管部分提出物业办理区域调整请求：
（二）因路途、河道等分割为两个以上天然邻居或许关闭小区，且能清晰共用配套设备设备保护办理责任的；
（四）业主依法表决赞同的有关材料。地点地区县（市）物业主管部分应当自收到本条前款规矩材料之日起三十日内，会同街道办事处或许城镇公民政府，结合物业办理实践，依法承认物业办理区域并予以公告。
第十二条 建造单位应当承当物业交给前的物业办理责任和所产生的各项费用。建造单位应当对物业服务用房进行根底装饰装饰，装备契合业主委员会和物业服务人作业根本需求的桌椅、通讯等设备设备。建造单位在进行不动产初次挂号时，应当将包含物业服务用房在内的业主共有部分进行挂号。街道办事处或许城镇公民政府应当对物业服务用房装备等状况进行现场核实，监督建造单位将契合本条第二款要求的物业服务用房和业主共有部分不动产挂号材料移送给业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排。既有物业项目未规划配建物业服务用房或许配建的物业服务用房不契合规范的，物业服务人应当与业主洽谈，能够经过购买、租借等方法承认物业服务用房。
第十三条 建造单位应当依照国家规矩的保修期限和保修规模，实施物业保修责任。鼓舞建造单位经过购买商业保险的方法，增强实施物业保修责任的才能。业主共有部分在保修期限和保修规模内产生质量问题的，物业服务人应当及时告诉建造单位实施保修责任。
第十四条 业主应当选用记名的方法对一起决议事项进行表决，并在投票时载明业主专有部分面积。因举行业主大会或许一起决议事项需求，筹备组、业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排，能够向建造单位、原售房单位或许原房产办理单位核实房子所有权信息；无法核实的，也能够经过地点地街道办事处或许城镇公民政府，向不动产挂号安排或许有关部分请求依法帮忙核实房子所有权信息。所核实的信息应当依法运用并妥善保管。物业主管部分应当在物业办理信息渠道中树立业主电子投票体系，免费供给给业主表决投票运用。但业主要求运用纸质方法进行表决投票的，筹备组、业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排应当供给。表决投票期限不少于五日且不超越三十日。
第十五条 建造单位承当的初次业主大会会议所需费用依照物业总建筑面积每平方米一点二元的规范承认。建造单位应当在契合举行初次业主大会条件之日起七日内向地点地街道办事处或许城镇公民政府交存。初次业主大会举行后费用仍有结余的，结余部分应当由业主一起决议，用于物业办理的相关事项。
第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任或许其托付的副主任依照业主大会议事规矩或许业主一起决议的规矩招集。经三分之一以上业主委员会委员提议的，应当在七日内举行业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数的委员到会，作出的决议应当经整体委员半数以上赞同并签字承认。业主委员会委员不得托付别人参加会议。业主委员会应当自作出决议之日起三日内将决议内容在物业办理区域内公告，并奉告地点地居（村）民委员会。依法承当业主委员会责任的安排举行会议参照本条规矩实施。
第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，向地点地街道办事处或许城镇公民政府书面陈述本届业主委员会届满日期、需求交代的物业办理重要事项等状况，并依照规矩安排推举新一届业主委员会。
第十八条 业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排应当树立财政办理准则，依照管帐准则树立账簿，办理业主安排运转经费和业主共有资金、共有运营收益等，妥善保管出入原始凭证以及相关管帐材料，并定时公示财政出入状况。鼓舞业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排实施年度财政审计和换届财政审计准则。审计成果应当向整体业主发布，审计费用应当由整体业主承当，但能够在共有运营收益中列支。
第十九条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，在地点地街道办事处或许城镇公民政府的监督下，将下列材料和资产移送给新一届业主委员会；新一届业主委员会没有推举产生的，应当移送给依法承当业主委员会责任的安排：
（五）应当移送的其他材料和资产。业主委员会委员在任期内职务停止的，应当自停止之日起七日内向业主委员会移送前款规矩的材料和资产。业主委员会在任期内依法需求从头推举的，以及由依法承当业主委员会责任的安排保管的材料和资产的移送依照本条规矩实施。
第二十条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权力，承当责任；不得以抛弃权力为由不实施责任。业主对共有部分的办理和共有部分保修期限届满后的修理、更新、改造等权力和责任，除法令法规还有规矩，以及业主与物业运用人、业主与物业服务人之间还有约好外，依照下列规矩实施：
（一）触及整个物业办理区域的，由整体业主依照各自专有部分建筑面积所占份额享有和承当；
（二）触及单幢或许部分业主的共用部位、共用设备设备的，由所触及业主依照专有部分建筑面积所占份额享有和承当；
（三）置于业主专有部位内的共用设备设备，由所触及的业主依照专有部分建筑面积所占份额享有和承当。相关业主应当依照前款规矩的规模、份额行使表决权和实施相应责任。
第二十一条 业主办理物业的权力和责任能够自行实施，也能够托付物业服务人实施。托付物业服务人实施的，应当在物业服务合同中清晰各方的权力责任和违约责任。
第二十二条 业主一起决议对物业实施自行办理的，应当建立业主委员会或许承认办理人，拟定办理计划，清晰办理安排、内容、规范、费用和期限，并将相关材料报送地点地街道办事处或许城镇公民政府存案。实施自行办理的，由整体业主实施物业办理区域内的安全防备和消防安全责任，详细作业由业主委员会或许承认的办理人担任实施。电梯、机械式泊车设备等特种设备，消防、安防监控等触及人身、产业安全以及有其他特定要求的设备设备，应当依照有关规矩进行办理。
第二十三条 托付物业服务人实施物业办理与服务的，应当在本市一致的物业招标招标渠道经过招标招标方法选聘。可是物业服务合同到期后，业主一起决议续聘原物业服务人的在外。招标人缺乏三个或许住所项目建筑面积缺乏三万平方米的，依照下列规矩实施：
（一）新建住所物业项目，经地点地区县（市）物业主管部分同意，能够协议选聘物业服务人；
第二十四条 物业服务收费实施商场调节价的，业主能够参照根本物业服务项目清单和物业服务收费基准价格及其起浮起伏承认物业费价格区间；也能够在一起承认服务方法、服务内容、服务规范和服务收费计划的根底上，遵从物业服务本钱计价规矩，合理设定或许经过第三方评价承认物业费价格区间。业主应当依据此价格区间，经过招标招标竞价或许与物业服务人洽谈承认物业费价格。
第二十五条 物业服务人不得在物业服务合同实施期限内私行进步物业费价格。确需进步的，物业服务人应当将调价计划、调价理由、本钱变化状况等相关材料，提交给业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排。业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排应当将前款规矩的材料在物业办理区域明显方位公示，公示期不得少于三十日。公示期满后，业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排应当与物业服务人一起依照业主提出的合理定见修正调价计划，并将修正后的调价计划和未采用定见阐明提交业主一起决议。调价计划经依法表决经过的，业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排应当与物业服务人签定物业服务补充协议，并报地点地区县（市）物业主管部分存案。物业主管部分应当将存案状况及时奉告街道办事处或许城镇公民政府。
第二十六条 物业费中包含共有部分的日常运转、维护、修理费用的，物业服务人应当对该项费用实施专户存储、独自立账、专款专用、结转结存备用。业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排，应当依法对该项费用的收取、存储、运用、公示状况进行监督。
第二十七条物业服务人应当拟定物业办理区域内安全防备应急预案，对突发性天然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气、电梯及消防安全事故，物业安全事故等突发事件的防备和处置作出详细规矩，并依照有关规矩进行安全宣扬，安排应急演练。产生突发事件时，物业服务人应当及时采纳应急办法，告诉相关业主和专业运营单位，并依照规矩向地点地街道办事处或许城镇公民政府和负有安全监督办理责任的部分陈述，帮忙做好相关作业。
第二十八条 物业服务人应当依照法令法规规矩和物业服务合同约好全面实施物业办理与服务责任。因物业服务人原因，未能实施物业办理与服务责任的，业主委员会或许相关业主有权要求物业服务人依法承当相应的法令责任。
第二十九条 业主或许业主大会、建造单位、物业服务人能够托付第三方评价安排对物业接受查验、物业收费规范、合同实施状况等进行评价，为进步物业服务水平、处理物业胶葛供给依据。区县（市）公民政府、物业主管部分、街道办事处或许城镇公民政府能够经过政府购买服务等方法，托付第三方评价安排对物业办理与服务状况进行评价。第三方评价安排及其评价人员展开物业办理评价作业，应当恪守法令、法规和评价准则，遵从独立、客观、公平准则，确保评价陈述的客观、实在、精确。物业服务第三方评价详细办法由市物业主管部分另行拟定。
第三十条 业主既不选聘物业服务人，也不能实施自行办理的，地点地街道办事处或许城镇公民政府应当依法承认物业服务人为业主供给保持根本生活服务事项的根本服务，并将服务内容、期限、费用等有关状况在物业办理区域内公示。物业费由物业办理区域内的整体业主承当。产生前款规矩景象的，街道办事处或许城镇公民政府应当催促业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排，依法推进业主一起决议选聘物业服务人。
第三十一条 运用共有部分从事运营活动，由业主依法一起决议。共有运营收益能够由业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排办理，也能够由物业服务人代管。物业服务合同中约好由物业服务人代管共有运营收益的，除法令法规还有规矩外，应当在物业服务合同中清晰下列事项：
（四）不再从事运营活动或许物业灭失后的资金返还。业主能够一起决议对本条第三款所列事项进行从头约好。
第三十二条 共有运营收益办理人或许代管人应当在与物业办理信息渠道同享相关数据的银行（以下简称数据同享银行）中开设账户，用于存储共有运营收益，并依照国家有关规矩树立健全财政办理准则，定时与数据同享银行核对账目，经过物业办理信息渠道向整体业主实时揭露下列状况：
第三十三条 物业共用部分、共用设备设备需求维护、修理、更新、改造，以及供水、供电、供气、供热等专业运营单位进行相关作业有必要进入业主专有部分或许运用业主专有设备设备的，专有部分的业主、物业运用人应当予以合作。专有部分的业主、物业运用人阻止相关作业形成危害的，依法承当相应责任。前款作业形成专有部分产业危害的，责任人应当及时恢复原状；对无法恢复原状的，依法承当相应责任。业主、物业运用人对遮挡或许变化共用设备设备形成的危害，依法承当相应责任。
第三十四条 修理资金应当依照专户存储、核算到户、专款专用、政府监督的准则进行办理，由物业主管部分会同财政部分依照责任分工担任修理资金的辅导和监督作业；市、县（市）物业主管部分所属的修理资金服务安排担任修理资金归集、核算、运用等事务性作业，所需经费归入同级财政预算。修理资金详细办理办法，由市物业主管部分另行拟定。
第三十五条 物业办理区域内产生《黑龙江省住所物业办理法令》第六十三条第一款规矩的紧急状况的，应当依照下列规矩发动修理资金应急运用程序：
（一）请求。业主大会或许业主委员会应当拟定修理资金应急运用计划，在应急运用区域内明显方位公示三日。公示期满后，向地点地区县（市）物业主管部分提出修理资金应急运用请求。修理资金应急运用计划应当包含拟修理、更新、改造的项目，费用预算，分摊规模和规范，付款方法，检验方法等内容；归于《黑龙江省住所物业办理法令》第六十三条第一款第六项规矩状况的，还应当包含专业安排出具的判定陈述。
（二）审阅。区县（市）物业主管部分应当自收到请求之日起二个作业日内，会同物业地点地街道办事处或许城镇公民政府进行审阅。审阅经过的，应当及时告诉市、县（市）修理资金服务安排在相关业主的修理资金分账户中列支；短少相关材料的，应当一次性书面奉告补齐；审阅不经过的，应当书面阐明理由。修理资金服务安排依据物业主管部分的告诉，奉告请求人建立修理资金应急运用专用账户（以下简称专户），并依照工程施工进度将修理费用分批拨付或许在结算阶段一次性拨付至专户。
（三）施工。请求人应当安排具有相应资质的施工单位依照修理资金应急运用计划实施修理、更新、改造。请求人无法安排的，地点地街道办事处或许城镇公民政府应当代为安排。
（四）竣工检验。工程竣工后，请求人或许代为安排人应当安排检验和结算，并将检验陈述、结算陈述、修理资金运用总额及业主分摊等状况在应急运用区域内明显方位公示，公示期限不得少于七日。
（五）结算。工程竣工后，请求人持检验陈述、结算陈述、费用结算收据等材料，向区县（市）物业主管部分请求拨付剩下或许悉数修理费用。修理资金服务安排依据物业主管部分的告诉将修理费用拨付至专户。契合修理资金应急运用条件，没有业主委员会的，由依法承当业主委员会责任的安排提出请求；业主大会、业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排不提出请求的，由物业服务人依法提出请求；没有物业服务人的，由相关业主依法提出请求。修理费用在三万元以上的，请求人应当托付第三方安排对工程造价进行审阅；修理费用在十万元以上的，请求人应当托付具有相应资质的工程监理安排进行监理。
第三十六条 修理资金应急运用请求人应当对请求应急运用修理资金所供给材料的实在性、合法性担任。请求人隐秘实在状况或许供给虚伪材料给相关业主形成危害的，依法承当相应责任。相关业主对修理资金应急运用有贰言的，能够依法向公民法院提起诉讼。
第三十七条 违背本法令规矩，区县（市）公民政府及其有关部分、街道办事处或许城镇公民政府的作业人员在物业监督办理作业中不实施责任，或许滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有权机关依法追究责任。居（村）民委员会作业人员有本条前款规矩行为的，依照有关规矩实施。
第三十八条 违背本法令规矩，建造单位有下列景象之一的，由区县（市）物业主管部分责令期限改正；逾期不改正的，依照下列规矩予以处分，并归入企业信用档案记载：
（一）未承当物业交给前的物业办理责任和所产生的各项费用的，处以一万元以上十万元以下罚款；
（二）未对物业服务用房进行根底装饰装饰的，处以五万元以上十万元以下罚款；
（三）未在物业服务用房装备契合业主委员会和物业服务人作业根本需求的桌椅、通讯等设备设备的，处以一万元以上十万元以下罚款。
第三十九条 违背本法令规矩，业主委员会或许或许依法承当业主委员会责任的安排拒不移送其保管的材料和资产的，由区县（市）物业主管部分责令期限改正；逾期不改正的，对直接担任的主管人员和其他直接责任人处以一千元以上五千元以下罚款。
第四十条 违背本法令规矩，物业服务人有下列景象之一的，由区县（市）物业主管部分责令期限改正；逾期不改正的，依照下列规矩予以处分，并归入企业信用档案记载：
（一）业主共有部分在保修期限和保修规模内产生质量问题，未向建造单位宣布保修告诉的，处以二千元以上五千元以下罚款；
（二）未将共有部分的日常运转、维护、修理费用依照专户存储、独自立账、专款专用、结转结存备用办理的，处以三万元以上五万元以下罚款。
第四十一条 共有运营收益办理人或许代管人未将共有运营收益存入数据同享银行专户的，由区县（市）物业主管部分责令期限改正；逾期不改正的，依照下列规矩予以处分：
（一）对业主委员会或许依法承当业主委员会责任的安排中直接担任的主管人员和其他直接责任人处以三千元以上一万元以下罚款；
（二）对物业服务人处以三万元以上五万元以下罚款，并归入企业信用档案记载。
第四十四条 本法令自 年 月 日起实施。2012年市人大常委会发布的《哈尔滨市物业办理法令》一起废止。