2022年，我国经济三驾马车都面临着史无前例的应战，出口、消费、房地产在时局改动中不断调整，寻觅重启与复苏的路途。
为了检视曩昔及展望未来，观念新媒体策划和推出最新一期年度报导——“长坡薄雪”，全面深度报导房地产及相关产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此一起，咱们持续对话具有全球视界和丰厚经历的经济学家，从他们的视点，解读我国经济与各行各业的未来时机。
2022年前半段，房企仍在薄雪道上挣扎求存，至下半年才得以重遇曙光。雪道上的竞赛脱离不开长长的坡道，混战之中，被击碎或是得以夯实，落后筛选或是先一步冲出重围？
时也运也，很难不供认的是，本身的根本面关于在坡道上能够前行多远也有着必定影响。
年底结尾，一方面幸亏活下来了，也不由慨叹曩昔这些年早早迈出的那一步，面临了更多不知道。一路走来磕磕绊绊，活泼应对、去习惯去改动。
时间短一年已过，好在未来向明，至暗时间成为往事，长坡之上的混战无所谓错步，只管持续走下去便好。
前身中远房地产开发公司于1993年6月建立，是由中远集团建议建立的国有企业，从海洋运送“跨界”房地产。1994年，中远房地产代表中远集团行使职业办理和体系内房地产出资功能。
2007年9月，远洋于香港联合买卖所主板成功上市。材料显现，彼时远洋的融资规划居全球房地产企业第三位、国内第二位，“红筹榜首股”名副其实。
次年3月，远洋被归入香港恒生归纳指数及恒生香港中资企业指数成分股，是内地在港上市房地产公司十强之一。
进入本钱商场后，远洋的方针已是星斗大海。早期于全国少量区域会集布局，2007年10月进入杭州商场，也由此开辟华东区域；2009年11月，远洋进入重庆，即华西商场。
到2011年底，远洋从区域性开发商展开成为全国性企业，项目广泛19座城市，规划初显。
2012年修订规章后，远洋敞开上市后的本钱扩张之路，并逐步探究多元事务。于当年，为远洋奉献协议出售额的城市从2010年的9个添加到2012年的18个。一起，2012年物业开发结转收入达260.53亿元，同比添加48%。
在2012年年报中，远洋表明“青岛、秦皇岛、黄山及长春等新进入城市均取得杰出出售成绩”，在深化城市布局方面，稳固环渤海区域及要点城市优势位置的一起，新进入城市化展开势头微弱，傍边包含抚顺、镇江、深圳等，至此根本完结集团全国性战略布局。
但到了2014年，发生了一些改动。在新的商场条件下，远洋表明愈加重视各项事务的稳健运营和危险操控。一方面深耕已有布局的一线和二线要点城市，乘机退出危险较大的三四线城市。
另一方面，将愈加重视回款和现金流的财政办理，量入为出，小步快跑，在坚持恰当展开规划的前提下，保证稳健的财政结构和合理的财政本钱。
此外，远洋2008-2019年新增的土地储备中，含有必定的大体量项目。揭露信息显现，到2019年，远洋集团“大体量”项目占比依然高达48%，其间不乏有规划修建面积超百万平米的超大型项目。
大体量项目面临的是去化和资金沉积及流通问题，必定程度上约束企业规划添加速度，承当更多商场、开发制作危险，远洋需求从其他途径取得本钱和商场堆集。
关于住所主业，远洋在敞开本钱扩张的一起，也同步开端调整在单项目中的权益占比，以此削减资金占有，并将资金投入“多元”事务之中。
2020年，远洋集团在27个城市共获取项目53个，新增土储791万平方米，新增土储以“小快项目”资源为主，25万平方米以下项目占比达87%。2021全年，远洋共获取25个住所开发项目，新增土储571万平方米，25万平方米以下项目占比85%。
撤离也就导致在这一商场失去了先机，而远洋曩昔看好的“大城市辐射范围内的区域”，尤其是大本营京津冀、环渤海地带，却因环京限购等宏观调控面临去化压力。
此刻，错步的远洋调整方向，于2020年拟定“南移西拓”战略布局，拿地重心向华东、华南、华中和华西区域歪斜。2021年，新增住所开发项目“南移西拓”区域占比挨近70%。
在城市深耕与南移西拓战略下，远洋集团于2020年、2021年各区域土地储备结构有所改动。
自2019年出售额打破1300亿元以来，远洋集团节奏趋稳。2020年底，总土地储备约3804.3万平方米，2021年底总土储添加1509.2万平方米至5313.5万平方米，能够满意未来5-6年的展开需求。
“根据地”北京及环渤海区域的土储占比下降，别离由2020年的28%、27%，降至23%、24%，华南区域占比由14%降至10%。
相对应的，华东、华中、华西区域土储占比有进步，别离由10%、11%、10%升至15%、13%、15%。
反映在出售上，“南移西拓”区域的出售额和占比均有显着提高。从2021年数据来看，北京、环渤海区域出售额占比同比下降，两大区域总协议出售额2020年占比达49%，这一数字在2021年降至39%。
而华东、华中区域出售占比由2020年的26%，上升至2021年的39%。其间华东区域2021年完结出售额322.1亿元，同比添加73%，在总出售额中的占比大幅提高12个百分点，上海、无锡、姑苏、南京等城市均为远洋集团奉献了较大的成绩添加。
于2022年6月30日，远洋集团土储聚集一二线中心城市，二级开发土地储备近5000万平方米，散布在60余座城市。按可售总楼面面积核算，每平方米均匀土地本钱约为6700元。
2016年是房企探究多元化的迸发阶段，物业、商办、文旅等赛道竞赛尤为剧烈。当年6月，跟着远洋地产正式更名为远洋集团控股有限公司，自此敞开新战略，走上多元事务转型之路。
在宣告“多元事务转型”的一起，远洋集团指出，更名是出于体现集团事务结构的考虑。
2015年远洋进入第四步展开战略期，呈现出以房地产实业为根底，环绕“全地产视角”的有限多元事务结构。除住所地产开发外，还触及不动产开发与持有、客户服务业、房地产金融等范畴，原有集团公司名称与事务及商场体现不太相符。
多元化事务方面，远洋集团首要聚集养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个新式范畴。
但在此之前，远洋于2012年4月就已建立远康安老出资办理有限公司，初涉养老地产范畴；9月，首个商业归纳体项目正式开业，也即与邃古地产一起出资的北京颐堤港。
彼时远洋提出，至2015年每年都将有不低于20万平方米规划的商业地产项目运营面市，将有包含自主品牌--远洋未来广场在内的8个购物中心相继露脸。
2013年8月，远洋椿萱茂（亦庄）老年公寓正式开业，这是远洋的首个养老项目。
也是在2013年，远洋迎来我国人寿601628)、南丰集团两大股东增持。我国人寿清晰战略出资位置，远洋共取得融资约8亿美元，所征集资金为后续添加土地储备和事务展开带来了资金保证。
2013年底，远洋净假贷比为48%，坚持在较低水平，为后续扩展融资规划、下降融本钱钱翻开了空间。
从时间线年为远洋多元化时期。实际上，同一时期的职业龙头，如龙湖、万科、保利等房企仍稍显抑制，借主业聚集构成必定本钱堆集。
2018年，房企分拆物业上市潮敞开，在这一时期，大型房企遍及完结分拆上市动作，如碧桂园、旭辉、雅居乐等纷繁迈出这一步。但也有万科、龙湖等表明“暂无意分拆”。
此刻远洋集团的物业品牌远洋亿家，当年1月从头三板摘牌，外界猜想将赴港上市，但直至2020年12月才在香港联交所挂牌上市。
多元化的探究之路，既需求资金，也需求本钱，不可否认远洋“首先之举”的前瞻性，但是这也导致在职业盈余中的收成有限，也由此与职业中的大多数企业轻度脱轨。
2018年9月，万科感受到寒意，喊出“活下去”的标语，而这一年也成为远洋集团的要害节点。
数据显现，至2017年底，远洋集团完结出售额约705.6亿元，同比添加40%。2018年，正式跻身千亿阵营，全年完结协议出售额1095.1亿元，同比添加55%；累积协议出售楼面面积约516.87万平米，同比添加39%；累积协议出售均价为每平方米约人民币21200元，比上一年同期上升12%。
“千亿”背面的数据并不算美观，从年报来看，2018全年远洋集团运营额为414.22亿元，较2017年下降了10%；归母净赢利削减至35.74亿元，较2017年下降30%；每股根本溢利相应削减30%至0.473元。
该年度毛利为82.87亿元，较2017年下降26%，毛利率则下降5个百分点至20%。
运营构成方面，物业开发事务仍坚持着最大奉献，占总运营额的86%，但2018年物业开发收入较上年同比削减15%，达354.93亿元，物业出资、物业办理及其他房地产相关事务则有不同程度的添加。
另一方面，多元化转型难以马到成功，资源的投入不能敏捷收效，再加上住所开发主业的萎缩也促进远洋从头聚集、调转船头。
远洋集团开端“回撤”，并表明2019年将持续聚集主业展开，并重视发挥相关多元化事务的协同效应，走精细化的高质量展开路途。经过精细化、专业化的运营办理，从内源视点寻求企业高质量添加，刻画企业的中心竞赛力。
2019年5月，远洋集团对旗下长租公寓和养老事务进行了部分处置，出售北京邦舍置业有限公司100%股权和北京椿萱茂出资办理有限公司30%股权，而北京邦舍和北京椿萱别离是远洋集团名下长租公寓事务和养老事务的出资主体之一。
就在远洋开端剥离时，2018年之后职业多元化进程走向会集与分解，逐步呈现许多房企更名“去地产化”等系列操作。
虽然较远洋而言起步稍晚，但根据此前在商场盈余下的悉心修炼和堆集，包含商场规划和资金等，使得许多企业在多元赛道上能够敏捷布局，乃至开花成果。当然，在这一过程中也有企业因多元事务效益不如预期而做出调整和取舍。
能够见到的是，若从2012年建立养老中心开端算起，曩昔几年远洋在多元化方面的投入并未构成必定的规划效应和沉积，商办、养老、物业等大多不温不火，仍未有“出圈”的代表性品牌和项目。
与此一起，远洋重返主业的“企图心”却又遭受商场下行，拿地本钱持续提高，而商场却开端转冷，调控深化，盈余空间再度被紧缩。
2019年，远洋集团运营额为509.26亿元，较上年同期上升23%。因为上年同期出资物业公正值收益较多；公司拥有人应占溢利及每股溢利别离下降至26.56亿元及0.349元，均较上年同期下降26%。
别的，新进入城市往往优势较少，为敏捷翻开商场开释品牌效应，推动项目去化，远洋集团营运开支有所进步，例如商场推广费用等，进一步腐蚀企业赢利。
2018年至2021年，远洋集团出售和商场推广费用12.06亿元增至16.6亿元。终究成果就是以价换量、毛利率下滑，职业排名下降。
面临这种局势，远洋需采纳更多举动，保护企业长时间价值与根本面。而在一系列调整中，远洋本钱开端扮演重要人物。
大略计算，远洋集团这一年相继出售北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心、成都邃古里股权等财物，回笼资金逾150亿元。
详细而言，4月份以约30亿元向我国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；6月出售坐落丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目，买卖价格50.15亿元。
至下半年，远洋集团以质押成都远洋邃古里项目50%股权为价值，再次向我国人寿筹资约40亿元。10月17日，远洋集团向我国人寿的地产渠道国寿置业出售了北京我国人寿金融中心10%股权，买卖对价为2.33亿元……
上半年，1月增发2亿美元绿色收据，2025年到期，票面利率2.7%；3月完结人民币20亿元PPN发行，3年期，票面利率5.32%；4月发行2亿美元绿色收据，3年期，票面利率3.8%；5月完结公司债回转售；6月成功签约境外银团借款等。
一系列置换现金和流动性的操作之后，数据显现，远洋上半年已偿付各类有息债款超越130亿元，及供应链ABS约66亿元，到期负债均悉数兑付。2022上半年，远洋集团融本钱钱为5.07%，较上年同期上升3个基点，仍坚持低位。
2022年上半年，远洋集团运营额为234.12亿元，较2021年同期205.13亿元上升14%。物业开发事务坚持最大的奉献，约占总运营额79%。
物业及其他房地产相关事务迎来52%的添加幅度，由上年同期的21.76亿元增至33.17亿元。对此，远洋集团解说称，该添加首要为修建制作全产业链服务、数据地产及养老服务的收入奉献添加。
来自物业出资的运营额添加3%至2.1亿元，与上年同期根本相等。至期末，远洋集团及合营企业和联营公司合共持有超越22个运营中出资物业。
到2022年6月30日，远洋集团可租借面积合共约382.2万平方米；其间写字楼占比约21%，物流项目占比约49%，其他包含商业、车位及其他占比约30%。
远洋表明，将持续对出资物业推动轻财物化战略，加强资金回笼。下半年，跟着房地产宏观调控方针连续松动，将持续活泼主动进行债款办理，改进净假贷比率，以坚持集团有满足资金展开各类事务。
明显，虽然远洋尽力在职业展开中踩对节拍，但在商场遇冷时，仍是要承当曩昔错步的影响。
6月28日，世界闻名评级组织穆迪将远洋集团列入评级调查名单。彼时，穆迪出资级房企仅8家，别离为中海、华润、万科、保利、龙湖、金茂、远洋和越秀。
穆迪估计，我国人寿将持续将远洋视为战略出资，并在需求时为公司供给财政支撑。
穆迪的猜测也早有佐证，2021年12月，我国人寿与远洋集团签署150亿元《金融产品买卖结构协议》，提高后者应对极点商场危险的才能。此外，我国人寿北京分公司与远洋养老正式签署《稳妥产品出售和养老社区入住权益协作协议》，加强事务层面协同。
别的值得注意的是，自2021年收买红星部分股权以来，远洋本钱开端活泼在大众视界。
2021年3月，远洋本钱10.3亿收买红星地产18%股权，成为战略出资者；6月，再次斥资23.12亿元收买红星美凯龙601828)持有的7家物流子公司，收买所涉项目总修建面积规划约85万平方米，多为老练的运营期项目，将敏捷为远洋本钱带来现金流收入及赢利。
2021年10月12日，远洋本钱成功收买新加坡大信商用信任办理有限公司70%股份，正式成为办理公司控股股东。10月13日，远洋集团宣告联合数家世界出资人（包含全球主权财富基金与组织出资者），拟一起出资参加建立总规划为14亿美元的中心写字楼基金，专心出资于一线城市中心商圈老练甲级写字楼项目。
2021年10月18日，远洋本钱联合某亚洲主权基金，建议建立4亿美元物流地产私募基金，专心于出资一二线及重要物流节点城市的开发型及老练型物流地产项目。
这是远洋本钱第三只以物流为主题的私募基金，三只基金累计认缴规划已达15亿美元。
至2022年，远洋本钱的触角延伸至住所开发项目。2月15日，远洋本钱发布，联合多家全球闻名组织出资者建议建立6亿美元地产特别时机基金，该基金是国内首支聚集于境内住所开发的美元特别时机基金，专心于出资长三角、大湾区在内中心城市的住所开发项目。
远洋的轻财物能够说是依托于远洋本钱来进行，一方面如上述，远洋集团、远洋本钱联合世界本钱建立基金，另一方面可将相关项目售于基金，再托付远洋进行运营。如此的成果就是财物做轻，资金回流，出资与收益循环，又乃至完结部分债款的出表。