2021年，在地产职业下行的一年里，物业办理职业频频释放出活跃信号，物业公司完成了营收与成绩的双向高速添加。到4月18日，除少数公司暂缓发财报外，已有52家上市物企发布2021年全年成绩。

  本文选取运营收入排名前十的头部上市物企为样本，经过剖析其间的公营物企和民营物企在资本商场、办理规划、运营收入、事务结构、盈余才能、相关地产方、并购商场、人才鼓励等方面的差异，反映当下职业界不同类型头部企业的展开状况及方向。

  从市值来看，国企总市值全体高于民企，且散布相对会集。到2022年4月18日，营收TOP10的上市物企中，国企总市值均值为357.65亿元，略高于民企总市值均值（301.19亿元）。

  详细而言，碧桂园服务稳居市值首位，达1056.07亿元。国企中，华润万象日子居市值之首，中海物业、保利物业与招商积余之间市值相差较少，而民企中，位居民企市值第二位的绿城服务与碧桂园服务相差近800亿元，金科服务、雅日子服务、融创服务市值在110-170亿元之间，民企呈现两级分解。

  从估值来看，公营物企市盈率显着高于民营物企。到2022年4月18日，营收TOP10上市物企中，国企市盈率均值为35.6，约是民企市盈率均值（15.4）的2.3倍，国企市盈率均高于民企。能够看出，资本商场给予具有国资布景的物企更高的估值。

  详细而言，华润万象日子市盈率居首位，为42.57倍，民企中碧桂园服务市盈率最高，为26.41倍。

  从股价来看，民营物企股价动摇较大，公营物企抗压才能较强。从股价走势来看，自2021年下半年以来，受制于地产职业的影响，物企股价呈现大幅下降趋势，民企降幅更为显着。如碧桂园服务，自2021年6月29日的85.20降至2022年4月18日的38.70，降幅达54.6%；而同期的招商积余，2021年6月29日的收盘价17.30，到 2022年4月18日收盘价17.96，期间股价动摇甚微。

  2021年，物业办理职业仍处于规划化展开阶段，上市物企办理规划连续添加态势。

  从在管面积来看，营收TOP10物企中民企办理规划均值略高于国企。2021年，营收Top10上市物企中，四家国企在管面积算计1170.37万平方米，均值为292.59万平方米，而六家民企在管面积算计2251.82万平方米，其间碧桂园服务在管面积远高于其他物企，显着拉高民企在管面积均值，除掉该企业数据后，民企在管面积均值为297.22万平方米（除掉前，在管面积均值为375.30万平方米）。

  此外，从在管面积增速方面来看，国企规划拓宽较为稳健，民企有所放缓。2021年，营收TOP10上市物企中，国企在管面积增速均值为36.8%，较2020年同期增速提高12.7个百分点，规划完成稳健添加。而2021年民企在管面积增速均值为55.1%，虽较国企高出18.3个百分点，但较2020年同期增速下降13.9%，民企规划扩张速度有所放缓。

  详细而言，碧桂园服务在高体量根底上仍完成翻倍添加，世茂服务、金科服务、融创服务规划增速均超50%。

  从第三方占比来看，民企第三方占比显着高于国企。2021年，营收TOP10上市物企中，国企在管面积中来自第三方的占比均值为47.1%，而民企在管面积中来自第三方的占比均值达61.6%。民企逐步削减对母公司及其相关方的依靠，加大第三方拓宽力度，以期赢得更多的商场份额。

  从运营收入来看，营收TOP10上市物企中，国企的营收散布相对会集，民企营收分解悬殊。2021年，四家国企营收总额为379.69亿元，均值为94.92亿元，数额散布较为会集。而六家民企营收总额达777.87亿元，均值为129.64亿元，其间碧桂园服务营收占比近4成（约37.1%），民企之间的营收数额距离悬殊。

  国企、民企营收占TOP10总营收的份额别离为32.8%、67.2%，民企营收占比较2020年提高4.5个百分点。此外，从营收增速方面来看，国企营收增速均值为31.9%，全体增速较为稳健，而民企营收增速均值为60.9%，约是国企的1.9倍。从占比和增速改变两个目标能够看出民营物企的事务展开力度及速度更为显着。

  详细来看，民企中碧桂园服务营收及增速均居首位，金科服务营收增速紧跟这以后，体现出较强的生长才能。

  2021年，得益于方针对“物业服务+日子服务”的支撑，物业服务企业经过加强与业主的粘性和多元化的服务场景，逐步浸透居民日子，为其带来更多展开空间和成绩添加点。

  分企业类型来看，国企的根底物业服务及其他物业服务收入占比高于民企，别离高3.7及4.5个百分点，而社区增值服务及非业主增值服务收入占比显着低于民企。一起，民企在事务结构的调整速度相对较快，增值服务增速显着高于国企。其间社区增值服务收入占比均值较2020年同期添加4.1%，国企仅添加1%，非业主增值服务收入占比均值同比添加2.9%，而国企添加缺乏1%。

  就企业而言，2021年碧桂园服务社区增值服务收入逾越绿城服务跃居第一，达33.28亿元。金科服务注重社区增值服务生态圈的构建，2021年社区增值服务的浸透率、转化率和复购率均有大幅的提高，社区增值服务收入增速最快，高达566.0%。

  从盈余才能来看，不管毛利率仍是净利率，营收TOP10物企中的国企与民企比较，仍存在必定距离。四家国企毛利率均匀为20.23%，六家民企均匀为28.09%。距离值上，净利率目标比毛利率收窄。国企净利率均匀值为10.55%，民企为15.05%。

  比照细分事务范畴：营收TOP10物企中，民企根底服务毛利率（24.06%）高于国企（14.74%），距离为9.32个百分点。社区增值服务方面，距离为11.90个百分点。可是，其间碧桂园服务（60.50%）遥遥抢先于其它物企，显着拉高民企社区增值毛利均匀。假如扣除碧桂园服务，则差值为7.43个百分点。非业主增值服务方面，民企（35.41%）抢先国企（22.81%），差值为12.59个百分点。

  毛利占比上，中海物业根底服务占比最高（59.92%），保利物业处于第二（47.37%），华润万象日子因商管事务其它项占比最高（62.83%），假如扣除其它项，则根底服务占比55.32%。全体来看，发布细分数据的三家国企，扣除其它扰动项，则根底服务占比国企高于民企。这反映出民企在增值服务等范畴拓宽脚步更活跃。

  物企相关地产母公司方面，国有开发企业对添加操控比较稳健，在国资委要求下率先去杠杆。在一贯以速度制胜的地产开发职业，这曾被视为下风。可是现在，跟着2021年下半年地产调控方针收紧，展开环境发生改变，从前的下风现在转为优势。对照三道红线方针要求，房企流动性危机骤升。许多民营房企相关目标恶化，面对流动性危机。

  到4月14日已发布年报的相关房企成绩状况来看，营收目标国企均匀添加22.41%，民企均匀为18.80%，国企抢先。比照归母净利润增速，尽管均有所下降，但国企均匀下降4.99%，而民企下降了11.64%。别的，其间保持正添加的两家企业别离为绿城我国和华润置地。不管国企、民企，稳健正确的战略挑选、才是窘境中让企业立于不败之地的底子。

  未来，跟着国企在开发系统中商场份额有望持续上升，带来相关方交给的添加，将进一步利好头部物企我国有企业扩展商场份额。

  曩昔两年，因为决议计划进程更审慎，收并购顾忌及条框约束更多，国有物企较少进行并购。与此构成鲜明比照，民企流程更灵敏、决议计划功率更快，因此也更简单掌握收买机遇。从2021年至2022年3月并购数据来看，营收TOP10物企中，民企每家均匀买卖数量6件，均匀买卖金额57.22亿元。而国企招商积余和华润万象日子均匀买卖数量2件，均匀金额18.02亿元。

  可是，快速收并购也是一把双刃剑。商场标的鱼龙混杂，隐形债款、过度许诺、办理抵触、并购后丢盘等状况并不罕见。保利物业2019年末IPO，所得金钱计划57%用于择优并购、展开战略联盟及扩展事务规划。可是，2021年4月更改金钱用处，将该份额下调至35%，而开辟增值服务资金占从15%提高至35%。

  今年年初以来，以华润万象日子和招商积余为代表，国企并购完成破局。当时，物管商场全体格式仍比较涣散，地产母公司信誉又处于分解中。在更有利的估值面前，有这两家演示在先，是否会有更多国企调整战略规划、以更活跃姿势投入并购扩展规划、补齐业态，值得拭目而待。

  曩昔两年，商场薪资待遇水平不断水涨船高，股权等多种人才鼓励方法不断被民营物企选用。与之比照，国企在展开职工持股、股权鼓励等方面，批阅流程更杂乱，对成绩有更严格要求。国企好像一度对优秀人才的吸引力下降了。

  《国企改革三年举动计划》施行以来，股权鼓励、职工持股计划等日益遭到重视，上市国企施行股权鼓励数量也在显着添加。股权和分红鼓励的施行条件和方针鸿沟逐步明晰，有助于调集职工活跃性，提高企业商场化运营水平。

  一方面，部分民营物企受地产相关方影响，呈现薪资跟从地产下调的状况。另一方面，近期国有物企优化薪酬办理系统，活跃展开股权鼓励。华润万象日子和保利物业公告了职工持股（股权鼓励）计划。招商积余在2021年度成绩发布会上表明，将在适宜的机遇推出股权鼓励计划。国企自身人员部队相对安稳，加以鼓励办法，有望在保证服务质量一起，提高在剧烈商场中的竞争才能。

  地产职业环境改变，给物业办理带来深刻影响。比照2021年营收TOP10物企目标，国企在市值体现、市盈率、商场动摇抗压才能方面优于民企，但在盈余才能方面和民营企业存在距离。国有企业正经过更活跃的外拓动作、完善鼓励机制等，培养更强商场竞争才能。相关母公司稳健体现和商场位置加强，有望为头部国企带来更多交给面积。这些是未来国企展开的优势地点。

  可是，物业办理联系千家万户、为大众供给身边的服务；作为劳动密集型职业，处理很多底层工作；职业特性决议了民营企业占有商场主力。不管国企民企，相等参加商场竞争，提高职业规范性、提高服务水平。一起，在某些范畴例如公共服务，国企愈加具有优势；在根底保证等范畴，国有企业也需求承当更多职责。