【裁判要旨】预定合同是指两边当事人工畴昔订立确定性本合同而完毕的合意，购房人与房开公司缔结的促使两边订立商品房生意合同为责任的认购和讲书、预购和讲、预定和讲等均为预定合同。订立本合同的行为与不可为，是违反预定合同、负担预定合同义务的要紧凭据，一方当事人未尽责任导致商品房生意合同的商讲、磋商不行实行则组成违约，应该负担相应的违约义务。

　　【根本案情】原告卢某某于2020年5月17日与被告贵州某某房地产发售有限公司洽商认购住房一套，并缔结认购和讲书支拨现金1000元给被告行为购房定金。后卢某某又于2020年5月30日支拨10000元给被告，被告出具收款收条备注“定金”，共计支拨给被告11000元。随后，两边口头商定2020年7月份缔结商品房生意合同、交首付款，后交首付款时该房地产公司示知卢某某其认购住房已售出，遂原告卢某某向法院提告状讼，央求被告返还原告购房定金11000元及违约金。

　　【裁判结果】经法院审理以为，原被告两边缔结的认购和讲属于《商品房生意合同》的预定合同，经两边具名盖印系两边确实兴味体现，两边应该负担相应的责任。被告贵州某某房地产发售有限公司与原告卢某某缔结认购和讲书后应实时正在商定的年光缔结衡宇生意合同，现衡宇已被房地产发售公司出售他人，该动作违反真挚信用规矩，导致认购和讲无法执行，被告组成违约，应许担违约义务，双倍返还定金。

　　【案例解读】民法典于合同编公例局部规矩预定合同加添了功令对预定合同的空缺，使预定合同正式成为明文功令轨造。预定合同正在社会生存中洪量存正在，通过本案也反应出商品房认购中存正在的“四金”功令爱戴明白不清、预定合同违约疏忽性强等题目。一是精确辨别商品房认购“四金”及其功令爱戴。定金是桎梏生意两边动作的担保方法，其受功令爱戴，缴纳数额不得赶过主合同标的额度的20%，并凭据定金罚则，若购房者违约无权央求返还定金；开辟商违约则应该双倍返还定金。而订金与“定金”分别，日常环境下视作预付款不拥有担保债权执行的影响，认购金与意向金则均是开辟商的预售行径，并无功令功能。二是精确辨别预定合同的义务边界及其与本约合同的区别。因预定合同两边当事人之间并不形成实体权力责任，无论根究违约义务的损害抵偿，或者破除预定合同后的损害抵偿，均应仅限于订立本约合同的相信牺牲，而不包含可得长处牺牲。辨别预定合同和本约合同时，要纠合当事人立约真实实兴味以及功令、执法解说关于商品房生意合同形态要件的央求实行归纳决断，枢纽正在于辨别合同是否还存正在功令或本相上的艰难，导致合同局部条件缺失或不确定的情状而不控造于和讲名称。

　　《中华百姓共和国民法典》第四百九十五条 当事人商定正在畴昔必定刻期内订立合同的认购书、订购书、预定书等，组成预定合同。当事人一方不执行预定合同商定的订立合同责任的，对方可能乞请其负担预定合同的违约义务。

　　《中华百姓共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不执行合同责任或者执行合同责任不对适商定的，应该负担延续执行、选用转圜步伐或者抵偿牺牲等违约义务。

　　《中华百姓共和国民法典》第五百八十七条 债务人执行债务的，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不执行债务或者执行债务不对适商定，以致不行完毕合同宗旨的，无权乞请返还定金；接管定金的一方不执行债务或者执行债务不对适商定，以致不行完毕合同宗旨的，应该双倍返还定金。

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　　原题目：《商品房认购“四金”怎样辨别？认购和讲能“任意”违反吗？——省法院颁发实用民法典类型案例（十）》