◎前期物业服务合同期满但未树立业主大会的，物业服务企业如要调整收费规范须一起契合如下两个条件：一是有必要取得专有部分占修建物总面积过半数的业主的赞同；二是有必要取得占总人数过半数的业主赞同，即须通过“双过半业主”赞同。

  近几年，跟着房地产商场的蓬勃发展，和不断的规范，广阔购房业主都认识到，买房时考虑的绝不仅仅是购买的房子自己，更需求参阅为所购房子的供给物业服务企业，因而，大多数业主在挑选购房时，对供给物业服务的企业口碑，均是慎之又慎，重复调查。可是，关于何为前期物业服务合同及供给前期物业服务的物业企业怎么承认，许多业主就并不了解，乃至不少房地产企业和物业办理公司也并不彻底了解。实践中，在业委会树立之前，能否改变物业公司及调整物业服务费用等一系列问题，均存在争议。本文结合实务，对前期物业服务常见的问题进行剖析，以期对我们有所协助。

  1、物业办理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约好，对房子及配套的设备设备和相关场所进行修理、保护、办理，保护物业办理区域内的环境卫生和相关次序的活动。

  2、前期物业办理是指房子出售后，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，两边签定书面的前期物业服务合同，在业主委员会与物业办理企业签定的《物业办理合同》收效时止的物业服务。

  前期物业办理与一般物业办理，均归于广义的物业办理，即物业办理公司受托付为业主供给物业办理服务，但因为二者在合同签定主体、服务的时刻以及服务的内容等方面均有所不同，一般来说，前期物业办理有如下特色：

  1、 服务合同缔约主体特定。前期物业合同签定的两边是房地产开发企业与其选聘的物业服务企业，一般物业服务合同的另一方主体则为业主委员会。

  2、服务的时刻不同。前期物业办理发生于物业办理的前期阶段；一般物业办理则需求业主入住到达必定份额并通过法定程序举行业主大会推举业主委员会，并选聘物业服务企业之后。

  3、服务期限不同。前期物业办理的期限与一般物业办理密切相关，后者的开端往往伴跟着前者的停止；一般物业办理的期限一般由业委会与物业办理公司洽谈并在签定合一起予以承认。

  4、服务的内容不同。前期物业办理的内容首要侧重于对修建物建成初期的保护、安全保证以及合作建设单位为未来行将入住的业主供给服务等；一般物业办理侧重于对修建规划内修建物的保护、环境及寓居条件的保证等。

  综上，前期物业办理的许多工作，尤其是前期物业办理的许多特定内容是今后惯例期物业办理的根底，对惯例期物业办理有着直接和重要的影响。这是前期物业办理最显着的特色。前期物业办理的职责是在新建物业投入使用初期，树立物业办理服务体系并供给服务，其介于前期介入与惯例物业办理之间。因而，前期物业办理在时刻上和办理上均是一个过渡阶段。

  《物业服务收费办理办法》第六条规则，物业服务收费应当区别不同物业的性质和特色别离实施政府指导价和商场调节价。第七条规则，物业服务收费实施政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业办理服务等级规范等要素，拟定相应的基准价及其起浮起伏，并定时发布。详细收费规范由业主与物业办理企业根据规则的基准价和起浮起伏在物业服务合同中约好。实施商场调节价的物业服务收费，由业主与物业办理企业在物业服务合同中约好。

  根据上述的规则，物业服务收费实施政府指导价和商场调节价两种价格办理模式。可是，对合同实行期间，能否调整物业费规范及怎么调整，并没有明确规则，河南省及郑州市也未进行明确规则。在实务中，人们关于能否调整物业费及怎么调整发生了不同了解。

  从法理的视点来说，真实的物业办理法令权力责任存在于业主与物业公司之间。因而，在业主大会没有树立的情况下，物业公司就前期物业费的调整及调整规模等，应当与业主进行洽谈，只要业主参加洽谈重要条款的改变，这样达到一起后才干改变原有的合同联系。只要合法的主体，作出的决议才具有法令效力。《中华人民共和国物权法》第76条规则，下列事项由业主一起决议：……（7）有关共有和一起办理权力的其他严重事项。决议前款其他事项，应当经专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。

  按照上述法令规则可知，物业服务收费规范归于“有关共有和一起办理权力的其他严重事项”，关于决议该类事项，应当经专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。前期物业服务合同期满但未树立业主大会的，物业服务企业如要调整收费规范则应需求寻求小区业主定见，一起须契合如下两个条件：一是有必要取得专有部分占修建物总面积过半数的业主的赞同；二是有必要取得占总人数过半数的业主赞同，即须通过“双过半业主”赞同。

  因而，福建省发布的《福建省物业服务收费办理办法》、《江苏省物业服务收费办理办法》及广州市等均做出相似的规则规则，前期物业服务合同期满但未树立业主大会的，如要调整收费规范，则有必要通过专有部分占修建物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同等情况下，由物业服务企业与业主在发布的指导价规模内从头约好。

  《物业办理条例》第三十九条规则，物业服务企业能够将物业办理区域内的专项服务事务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的悉数物业办理同时托付给别人。

  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件详细适用法令若干问题的解说》第二条契合下列景象之一，业主委员会或许业主恳求承认合同或许合同相关条款无效的，人民法院应予支撑：（一）物业服务企业将物业服务区域内的悉数物业服务事务同时托付别人而签定的托付合同；（二）物业服务合同中革除物业服务企业职责、加剧业主委员会或许业主职责、扫除业主委员会或许业主首要权力的条款。前款所称物业服务合同包含前期物业服务合同。

  根据上述规则，原物业企业将悉数合同责任归纳搬运给别人，应为无效。因为物业服务合同本质上为一种特别的托付合同，而合同事项的转托付有必要预先征得原托付人的赞同。此外，我国法令明确规则了导致托付合同无效的受托人的规模，即“托付别人”中的“别人”，仅指独立于物业服务企业的其他法人、安排或自然人，而不该包含相似于分公司的法人分部或职能部门；因为分公司本质上是在履行法人的毅力，在整个法人体系内只存在一个外在表明行为。（我国法院网，2013年5月事例）

  《物业办理条例》第21条之规则：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签定书面的前期物业服务合同。”

  最高法院《关于审理物业服务纠纷案件详细使用法令若干问题的解说》第1条之规则，前期物业服务合同对小区业主均具有约束力。

  然而在实务操作中，业主在签定房子买卖合同或收房时，物业办理公司往往会业主签定一份前期物业服务合同，该份合同怎么确定其性质？部分业主在收房时，回绝签定该份协议是否会对物业公司发生欠好的影响？

  从缔结前期物业合同的意图来看，是适用于修建物开始向业主交给时，因为小区一向未树立业主委员会，也没有选聘物业服务企业，此种景象下应当确定为仍处于前期物业状况。根据物业办理条例及最高院的司法解说，只要是小区未树立业主委员会，未举行业主大会选聘物业服务企业，物业服务企业与建设单位就能够签定前期物业服务合同。在小区树立业主委员会之前，物业公司与业主签定的前期物业服务合同，应视为对前期物业服务合同的承认，即使业主在收房时，回绝签定该前期物业服务合同，物业公司仍然能够根据其与房地产开发企业签定的前期物业服务合同，要求其承当物业费，而建设单位依法与物业服务企业签定的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，将不会得到法院的支撑。

  执业期间，简涛律师先后担任河南航天工业有限职责公司、郑州高新碧桂园房地产开发有限公司、华润置地郑州有限公司、我国东方财物办理公司郑州办事处、郑州黄河大观有限公司、万汇出资控股有限公司、河南仁豪实业有限公司法令顾问组成员。简涛律师并屡次参加房地产项目投融资、项目并购、商业地产运营及商品房开发出售等法令事务。回来搜狐，检查更多