金地物业财政功能的四大定位：战略施行推动器、财政专家、事务同伴、危险守门员。他们的标语是：“比事务更懂事务”。

  跟着国内城镇化脚步的加速，物业职业迎来了史无前例的高速添加期，自2014年彩生活在香港上市以来，物业职业现已有十余家公司抢滩A股、港股，不管市值仍是商场走势均表现杰出，特别是在房地产商场展开减缓，城市配套服务重要性进步的今日，物业企业赢得了十分高的社会重视度。

  在巨大的展开机会下，物业企业为扩展品牌影响力，强化本身实力，纷繁开疆辟土，抢占商场份额，竞赛逐渐白热化，具有数亿平方、数十亿平方的办理（协作）办理面积的物业公司连续出现并不断生长中。

  在这样的布景下，物业企业粗放型的办理及较低的职业盈余才干也凸显出来，规划不等于赢利，财政危险也不断露出，作为企业办理的中心板块，物业财政在事务管控方面面临着巨大的应战，笔者深化考虑后，总结首要有三项：

  物业职业尽管存在已久，但也是最近几年才连续进入大众视界，遭到追捧。作为传统服务职业，相对制造业的精密办理，物业职业的办理细化程度相对缺乏，从业人员全体素质也偏低、财政认识缺乏，这导致物业公司的指令落地，更多的通过萝卜加大棒的办法在推动，怎么推动公司成果方针达到，为供给专业引导、牵引，表现财政办理价值，成为物业财政人时刻需求考虑的内容。

  受政府对物业费定价的限价影响，物业服务费并未完成商场化定价，绝大多数城市的物业项目定价都十分低，当时人工本钱继续上涨的情况下，物业企业赢利不断被紧缩。在此布景下，怎么支撑传统物业服务赢利空间，发掘新的赢利点，进步全体盈余才干，是物业公司全体都要深度考虑并推动履行的。

  高速展开时期，物业公司除了单物业项意图拓宽接受外，采纳了多种多样的协作办法扩展本身办理（协作）的物业项目面积，收买及股权协作因为能快速大规划添加办理面积，成为资金实力较强物业公司的首选，但随同而来的除了收买协作公司成果完成的危险，还包含协作方危险，项目管控不到位的职责危险等，这些危险，每项都与财政密切相关，财政怎么拟定有用的行动，联合事务部分一同完成成果，确保危险在可控规模内，成为快速规划化展开的物业公司当时首要痛点。

  全职业都在面临史无前例巨大机会和窘境，金地物业作为职业抢先的物业服务企业，在2013年脱离地产板块整合独立以来，已早早深化考虑，在战略规划布局、功能管控方法、规划化展开、盈余进步等方面进行了前瞻性探究实践，取得了优异的成果，助力公司沉着面临应战。

  金地物业财政部的全称为“财政运营办理部”，相较传统的“财政部”，更兼具了面向全物业集团事务进行运营管控的功能，而且很早就明晰了财政功能的四大定位：战略施行推动器、财政专家、事务同伴、危险守门员。跟着财政定位的承认，财政运营管控途径也愈加清楚，自上到下，自点到面，逐渐推动运营体系化建造，为金地物业集团牢牢占有职业抢先地位贡献了坚实的力气。

  下面笔者就和各位同享一下金地物业财政条线（下文简称：金地物业财政）的一些探究实践和经历，等待与各位同行交流。

  在财政专业根底作业方面，金地物业财政现已全面完成体系化建造作业，夯实了根底，首要有以下四点：

  核算体系：各事务板块选用一起的核算要求、科目体系、编码规矩，保证了核算数据的准确性，各维度数据可高效输出，口径一起；

  资金体系：物业总部层面资金一起管控，资金一起归集及下发，使得本来涣散停留在各地账户的小额资金会集化办理，进步了资金收益，强化了一线对资金计划性办理的认识；

  税务体系：金地物业财政推出了税务申报、汇算清缴、税负剖析、税务规划等全套专业性东西，辅之以税务方针学习宣导，税务办理明晰、合规。

  内控体系：危险辨认、操控活动、信息反馈交流、查看与监督等一系列内控办理过程已构成闭环。

  在财政管控方法方面，金地物业财政除了财政条线模块化分工外，更在财政同享中心建造方面，不同于部分同行的做法，采纳了信息体系建造+事务规范化+人员同享三条线并行的做法。

  早在多年前，金地物业财政就向国内现已施行了同享中心的企业取经，发现同享中心需求强有力的信息化水平缓事务规范化程度作为支撑，这两部分都是当下粗放型办理的物业企业所短缺的，匆忙上线同享中心不只不利于财政高效办理，更会将简略作业复杂化。

  依据这样的前提下，金地物业财政三条线并行，首要推广的就是城市管帐和出纳功能会集作业试点，其次总部牵头，推动事务财政信息体系建造，业财数据一体化。到现在，收成杰出成果，规范化作业现已基本完成，城市人员同享进步人效的试点意图现已完成，信息化中心体系将于2019年在全国上线，极大的进步了财政运营管控的力度。

  历经20余年的运营展开，金地物业构成住所物业服务、商业财物运营办理、科技智能化三大事务地图，楼宇工程、才智享联、荣尚荟三大品牌齐头并进，已成为我国物业职业抢先的社区服务与财物办理整合运营商，各事务板块规划化展开取得了十分优异的成果。在集团展开的过程中，金地物业财政在新事务孵化、出资前中后办理等多维度供给牵引效果。

  在新事务孵化过程中，金地物业财政与事务团队一同讨论盈余方法，运营主体建立等寻觅前期最优计划，过程中供给全程事务数据与财政数据的输出，发现危险及时预警，财政牵头为事务保驾护航。

  在出资事务中，前期总部财政带队尽职查询、盈余测算、立项评定、合同商洽，中期标的公司交割、管控计划商定，后期标的公司成果情况盯梢、财物处置、危险评价等，构成前中后办理闭环，是出资事务顺畅推动的柱石。

  最中心的是，金地物业财政重视培育整个财政条线的“自动认识”，财政作业不再是关闭在固定的作业室里，“比事务更懂事务”是金地物业财政的标语，只要具有这样的才干，才干前瞻性的发现问题，处理问题，而不是“等靠要”。

  跟着物业办理规划的扩展，物业服务项意图个数添加很快，金地物业每年以百余个的速度添加项目个数，过往总部功能部分难以办理到项目维度，想要直观的了解项目情况，一般采纳的办理办法一般是现场巡检、一线上报信息等，不只消耗时刻较长，不同到现场的人或许得出不同的项目形象定论，难以完成一起维度的判别。

  依据这样的前提下，金地物业财政与事务部分充沛交流，拟定了一套360度的项目画像，通过各部分/部属公司挑选认可的目标数值，来判别项意图合同履约情况、现场情况、客户关系、盈余情况、未来运营潜力等多维度信息，按月对项目进行画像。因为360度项目画像将同类项目放在同一维度比照，且能全面出现项意图“经历”，极大的便当了总部功能部分对一线的办理，触达规模不断延伸，在辅以信息化手法，有如“千里眼，顺风耳”，能处理50%以上的办理盯梢、运营剖析作业。

  传统物业服务的问题在于物业服务收费上涨空间有限，受政府限价及业主志愿问题，调费极为困难，而人工本钱，设备设备本钱却在逐年上涨，不断的紧缩传统物业服务赢利空间。为进步盈余才干，金地物业2019年将“运营打破、赢利进步”作为年度重要作业。

  作为公司运营作业的中心部分，金地物业财政采纳了出入两手抓的运营办法，收到了杰出的效果。

  因为日常管控较为到位，物业费的收缴率较高，而难点就在于那少部分的久欠不交的欠费上，为办理这部分长账龄欠费的催缴，除了拟定适宜的办法，如通过业主活动催费、第三方催费，以及鼓励保证和项目全员催费。催费后有合理鼓励外，金地物业财政还在总部层面设立了欠费催缴专项小组，成员包含总部事务部分及一线项目团队，以双周例会的方法同享催费的办法办法，成功失败事例，拟定双周计划等，互相帮助，加油打气。通过一系列的办法，长账龄欠费占总欠费的份额得到安稳操控，继续下降。

  除传统收入外，金地物业财政活跃引导事务展开多元运营，通过与相关功能部分研讨，设置多元事务展开方向，以“查核+鼓励+资源方供给+办法宣贯引导”四位一体，成功完成多元收入占比的稳步进步，这部分收入简直都是项目运营中纯利！

  在本钱管控环节，金地物业财政联手总部事务办理部分，拟定了以分级服务为导向的管控模型，对不同类型的项意图需求量身挑选适宜的服务体系，人员数量、外包办法、物料收购等各项进行模块化，履行具体的规范，便于项目团队挑选适用。具体的本钱办理规范体系，不只要利于日常运营，更对项目接受测算、项目预算及查核均具有辅导参阅含义。

  在本钱规范化体系建造的前提下，金地物业财政还通过全面预算办理体系，将项目运营本钱导入，以事务为导向，实时监督每笔本钱的开销，对“弹性和刚性本钱”区别对待，对超出预算的部分体系可及时预警。

  此外，金地物业还建立了总部层面的战略收购统筹，总部一起牵头收购全国项意图大类开销，有用的以规划化收购下降项意图本钱开销，仅2018年，归入战略收购规模的本钱，现已有用下降至少3%以上。

  国内酬金制物业项意图方法来源于香港，但是香港确定酬金制项意图业委会归于合伙方法的社团组织，而非有限职责制的非投机组织。香港《税务法令》第24条的规则，物业公司仅就合同约好的酬金承认收入并报税。

  国内的物业公司则基本就悉数物业收入申报增值税，所得税则汇总申报交税。由业委会开立独立银行账户，请求为独立交税人并以业委会的税号供给增值税应税服务并开票结算，现在在国内仍难以落地。特别是亏本的酬金制项目，一般依仗物业公司继续垫支税款等资金，物业公司往往很或许因难以回收该垫支款而蒙受损失。

  对酬金制项意图办理，金地物业财政以资金占用问题为牵引办理亏本项目，一旦触及资金占用，通过业委会盖章请求告贷明晰权责、加强内部办理流程、加收资金占用利息、于合同中明晰约好亏本的承当方以及补亏计划等办法来加强管控。

  此外，金地物业财政执行酬金制项目每年应通过独立的第三方进行审计并公示，亏本的项目应与业委会一同洽谈调整公共收益分红，进步物业费单价，展开多元增值事务，减缩本钱等行动以一同进步项意图运营效益，完成共赢。如遇到酬金制项目继续亏本无望，业委会长时间占用和拖欠资金的，触发项目退出办理机制，依据全体需求评价退出或许，防止酬金制项目变成物业公司赢利“黑洞”。

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