第一条 为了规范前期物业处理招标招标活动，维护招标招标当事人的合法权益，促进物业处理商场的公平竞争，拟定本办法。

  第二条前期物业处理，是指在业主、业主大会选聘物业处理企业之前，由建造单位选聘物业处理企业施行的物业处理。建造单位经过招招标的办法选聘具有相应资质的物业处理企业和行政主管部门对物业处理招招标活动施行监督处理，适用本办法。

  第三条住所及同一物业处理区域内非住所的建造单位,应当经过招招标的办法选聘具有相应资质的物业处理企业；招标人少于3个或许住所规划较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门同意，能够选用协议办法选聘具有相应资质的物业处理企业。国家发起其他物业的建造单位经过招招标的办法，选聘具有相应资质的物业处理企业。

  第五条国务院建造行政主管部门担任全国物业处理招标招标活动的监督处理。省、自治区人民政府建造行政主管部门担任本行政区域内物业处理招标招标活动的监督处理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门担任本行政区域内物业处理招标招标活动的监督处理。

  第六条任何单位和个人不得违背法令、行政法规规则，约束或许架空具有招标资历的物业处理企业参加招标，不得以任何办法不合法干与物业处理招标招标活动。

  第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业处理招标的物业建造单位。前期物业处理招标由招标人依法安排施行。招标人不得以不合理条件约束或许架空潜在招标人，不得对潜在招标人施行轻视待遇，不得对潜在招标人提出与招标物业处理项目实践要求不符的过高的资历等要求。

  第八条前期物业处理招标分为揭露招标和约请招标。招标人采纳揭露招标办法的，应当在公共前言上发布招标公告，并一起在我国住所与房地产信息网和我国物业处理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的称号和地址，招标项目的基本状况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采纳约请招标办法的，应当向3个以上物业处理企业宣布招标约请书，招标约请书应当包含前款规则的事项。

  第九条招标人能够托付招标署理安排处理招标事宜；有才能安排和施行招标活动的，也能够自行安排施行招标活动。物业处理招标署理安排应当在招标人托付的规划内处理招标事宜，并恪守本办法对招标人的有关规则。

  第十条招标人应当依据物业处理项目的特色和需求，在招标前完结招标文件的编制。招标文件应包含以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包含招标人称号、地址、联系办法、项目基本状况、物业处理用房的装备状况等；（二）物业处理服务内容及要求，包含服务内容、服务规范等；（三）对招标人及招标书的要求，包含招标人的资历、招标书的格局、首要内容等；（四）评标规范和评标办法；（五）招标活动计划，包含招标安排安排、开标时刻及地址等；（六）物业服务合同的签定说明；（七）其他事项的说明及法令法规规则的其他内容。

  第十一条招标人应当在发布招标公告或许宣布招标约请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上当地人民政府房地产行政主管部门存案：（一）与物业处理有关的物业项目开发建造的政府批件；（二）招标公告或许招标约请书；（三）招标文件；（四）法令、法规规则的其他材料。房地产行政主管部门发现招标有违背法令、法规规则的，应当及时责令招标人改正。

  第十二条揭露招标的招标人能够依据招标文件的规则，对招标申请人进行资历预审。施行招标资历预审的物业处理项目，招标人应当在招标公告或许招标约请书中载明资历预审的条件和获取资历预审文件的办法。资历预审文件一般应当包含资历预审申请书格局、申请人须知，以及需求招标申请人供给的企业资历文件、成绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目担任人与首要处理人员的简历、成绩等证明材料。

  第十三条经资历预审后，揭露招标的招标人应当向资历预审合格的招标申请人宣布资历预审合格告诉书，奉告获取招标文件的时刻、地址和办法，并一起向资历不合格的招标申请人奉告资历预审成果。在资历预审合格的招标申请人过多时，能够由招标人从中挑选不少于5家资历预审合格的招标申请人。

  第十四条招标人应当承认招标人编制招标文件所需求的合理时刻。揭露招标的物业处理项目，自招标文件宣布之日起至招标人提交招标文件截止之日止，最短不得少于20日。

  第十五条招标人对已宣布的招标文件进行必要的弄清或许修正的，应当在招标文件要求提交招标文件截止时刻至少15日前，以书面形式告诉一切的招标文件收受人。该弄清或许修正的内容为招标文件的组成部分。

  第十六条招标人依据物业处理项目的具体状况，能够安排潜在的招标申请人踏勘物业项目现场，并供给荫蔽工程图纸等详细材料。对招标申请人提出的疑问应当予以弄清并以书面形式发送给一切的招标文件收受人。

  第十七条招标人不得向别人泄漏已获取招标文件的潜在招标人的称号、数量以及或许影响公平竞争的有关招标招标的其他状况。招标人设有标底的，标底有必要保密。

  第十八条在承认中标人前，招标人不得与招标人就招标价格、招标计划等本质内容进行谈判。

  第十九条经过招标招标办法挑选物业处理企业的，招标人应当依照以下规则时限完结物业处理招标招标作业：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完结；（二）预售商品房项目应当在获得《商品房预售许可证》之前完结；（三）非出售的新建物业项目应当在交付运用前90日完结。

  第二十条本办法所称招标人是指呼应前期物业处理招标、参加招标竞争的物业处理企业。招标人应当具有相应的物业处理企业资质和招标文件要求的其他条件。

  第二十一条招标人对招标文件有疑问需求弄清的，应当以书面形式向招标人提出。

  第二十二条招标人应当依照招标文件的内容和要求编制招标文件，招标文件应当对招标文件提出的本质性要求和条件作出呼应。招标文件应当包含以下内容：（一）招标函；（二）招标报价；（三）物业处理计划；（四）招标文件要求供给的其他材料。

  第二十三条招标人应当在招标文件要求提交招标文件的截止时刻前，将招标文件密封送达招标地址。招标人收到招标文件后，应当向招标人出具标明签收人和签收时刻的凭据，并妥善保存招标文件。在开标前，任何单位和个人均不得敞开招标文件。在招标文件要求提交招标文件的截止时刻后送达的招标文件，为无效的招标文件，招标人应当拒收。

  第二十四条招标人在招标文件要求提交招标文件的截止时刻前，能够弥补、修正或许撤回已提交的招标文件，并书面告诉招标人。弥补、修正的内容为招标文件的组成部分，并应当依照本办法第二十三条的规则送达、签收和保管。在招标文件要求提交招标文件的截止时刻后送达的弥补或许修正的内容无效。

  第二十五条招标人不得以别人名义招标或许以其他办法招摇撞骗，骗得中标。招标人不得彼此勾结招标，不得架空其他招标人的公平竞争，不得危害招标人或许其他招标人的合法权益。招标人不得与招标人勾结招标，危害国家利益、社会公共利益或许别人的合法权益。制止招标人以向招标人或许评标委员会成员受贿等不正当手段获取中标。

  第二十六条开标应当在招标文件承认的提交招标文件截止时刻的同一时刻揭露进行；开标地址应当为招标文件中预先承认的地址。

  第二十七条开标由招标人掌管，约请一切招标人参加。开标应当依照下列规则进行：由招标人或许其推选的代表查看招标文件的密封状况，也能够由招标人托付的公证安排进行查看并公证。经承认无误后，由作业人员当众拆封，宣读招标人称号、招标价格和招标文件的其他首要内容。招标人在招标文件要求提交招标文件的截止时刻前收到的一切招标文件，开标时都应当当众予以拆封。开标进程应当记载，并由招标人存档备检。

  第二十八条评标由招标人依法组成的评标委员会担任。评标委员会由招标人代表和物业处理方面的专家组成，成员为5人以上奇数，其间招标人代表以外的物业处理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门树立的专家名册中采纳随机抽取的办法承认。与招标人有好坏关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

  第二十九条房地产行政主管部门应当树立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门能够将专家数量少的城市的专家名册予以兼并或许施行专家名册计算机联网。房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法令和业务培训，对其评标才能、廉洁公平等进行归纳考评，及时撤销不称职或许违法违规人员的评标专家资历。被撤销评标专家资历的人员，不得再参加任何评标活动。

  第三十条评标委员会成员应当仔细、公平、诚笃、廉洁地履行职责。评标委员会成员不得与任何招标人或许与招标成果有好坏关系的人进行暗里触摸，不得收受招标人、中介人、其他好坏关系人的资产或许其他优点。评标委员会成员和与评标活动有关的作业人员不得泄漏对招标文件的评定和比较、中标提名人的引荐状况以及与评标有关的其他状况。前款所称与评标活动有关的作业人员，是指评标委员会成员以外的因参加评标监督作业或许事务性作业而知悉有关评标状况的一切人员。

  第三十一条评标委员会能够用书面形式要求招标人对招标文件中意义不明确的内容作必要的弄清或许说明。招标人应当选用书面形式进行弄清或许说明，其弄清或许说明不得超出招标文件的规划或许改动招标文件的本质性内容。

  第三十二条在评标进程中举行现场辩论会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当依照招标文件的评标要求，依据标书评分、现场辩论等状况进行归纳评标。除了现场辩论部格外，评标应当在保密的状况下进行。

  第三十三条评标委员会应当依照招标文件承认的评标规范和办法，对招标文件进行评定和比较，并对评标成果签字承认。

  第三十四条评标委员会经评定，以为一切招标文件都不契合招标文件要求的，能够否决一切招标。依法有必要进行招标的物业处理项目的一切招标被否决的，招标人应当从头招标。

  第三十五条评标委员会完结评标后，应当向招标人提出书面评标陈述，说明评标委员会对各招标文件的评定和比较定见，并依照招标文件规则的评标规范和评标办法，引荐不超越3名有排序的合格的中标提名人。招标人应当依照中标提名人的排序承认中标人。当承认中标的中标提名人抛弃中标或许因不可抗力提出不能履行合同的，招标人能够依序承认其他中标提名人为中标人。

  第三十六条招标人应当在招标有效期截止时限30日前承认中标人。招标有效期应当在招标文件中载明。

  第三十七条招标人应当向中标人宣布中标告诉书，一起将中标成果告诉一切未中标的招标人，并应当返还其招标书。招标人应当自承认中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上当地人民政府房地产行政主管部门存案。存案材料应当包含开标评标进程、承认中标人的办法及理由、评标委员会的评标陈述、中标人的招标文件等材料。托付署理招标的，还应当附招标署理托付合同。

  第三十八条招标人和中标人应当自中标告诉书宣布之日起30日内，依照招标文件和中标人的招标文件缔结书面合同；招标人和中标人不得再行缔结违背合同本质性内容的其他协议。

  第三十九条招标人无正当理由不与中标人签定合同，给中标人形成丢失的，招标人应当给予补偿。

  第四十条招标人和其他好坏关系人以为招标招标活动不契合本办法有关规则的，有权向招标人提出贰言，或许依法向有关部门投诉。

  第四十一条招标文件或许招标文件运用两种以上语言文字的，有必要有一种是中文；如对不同文本的解说产生贰言的，以中文文本为准。用文字表明的数额与数字表明的金额不一致的，以文字表明的金额为准。

  第四十二条本办法第三条规则住所规划较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门同意，能够选用协议办法选聘物业处理企业的，其规划规范由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门承认。

  第四十三条业主和业主大会经过招招标的办法选聘具有相应资质的物业处理企业的，参照本办法履行。