第一条为了规范物业处理活动，保护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业处理法令》等有关法令、法规，结合本市实际状况，拟定本法令。
本法令所称物业处理，是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依照物业服务合同约好，对房子及其配套的设备设备和相关场所进行修理、保护、处理，保护物业处理区域内的环境卫生和相关次序的活动。
第五条有两个以上业主的新建住所物业，应当施行物业处理；商贸、选拔、医院、校园、工厂、仓储等非住所物业，推广物业处理。
第六条市国土资源和房子处理局是本市物业处理的行政主管部分，担任全市物业处理活动的监督处理。
区、县房地产处理局是本辖区物业处理的行政主管部分，担任本辖区内物业处理活动的监督处理。
规划、建造、市容、城市处理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部分，依照各自职责担任物业处理区域内相关的行政处理和服务选拔。
第七条街道办事处、城镇人民政府应当清晰部分和人员，担任本辖区内业主大会树立和业主委员会换届等项选拔的安排、辅导，监督业主大会和业主委员会依法施行职责，调停业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业处理胶葛，和谐物业处理与社区处理、社区服务的联系。
第十条一个物业处理区域树立一个业主大会，应当由一个物业服务企业施行物业处理服务。
新建物业项目，包含分期建造或许由两个以上开发建造单位建造的物业项目，其配套的设备设备是共用的，应当划为一个物业处理区域。
同一个物业处理区域内的地上、地下修建物和设备设备、相关场所，不得切割进行物业处理。
物业处理区域的区分，应当考虑物业的共用设备设备、修建物规划、社区建造等要素，并遵从相对会集、便于处理的准则。物业处理区域区分的详细方法，由市人民政府规则。
第十二条业主大会由同一个物业处理区域内的整体业主组成。业主大会是业主团体行使权力和保护整体业主在物业处理活动中合法权益的安排。
（四）拟定、修正、审议物业处理区域内共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度或许物业服务企业提出的其他处理事项；
第十三条同一个物业处理区域内业主人数缺乏一百人的，整体业主组成业主大会；业主人数在一百人以上的，能够依照业主总数的必定份额推选业主代表，组成业主代表会，代表业主施行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。
业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事前书面寻求其所代表的业主定见，并在业主代表会会议上照实反映所代表业主的定见。
业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面方法在物业处理区域内公告。
第十四条契合树立业主大会条件的，业主、开发建造单位或许物业服务企业应当书面奉告物业所在地的街道办事处或许城镇人民政府。街道办事处、城镇人民政府应当在收到书面奉告后一个月内，在物业所在地的区、县物业处理行政主管部分的辅导下，担任核实并安排、和谐树立初次业主大会会议筹备组。
筹备组由业主三至七名，街道办事处或许城镇人民政府、居民委员会、开发建造单位代表各一名组成。筹备组担任人由街道办事处或许城镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面方法在物业处理区域内公告。开发建造单位和物业服务企业应当为筹备组开展选拔供给条件。
前款规则的各项内容，应当在初次业主大会会议举行十五日前，以书面方法在物业处理区域内公告。
筹备组施行职责的期限，应当到初次业主大会会议推举产生业主委员会之日中止。
第十七条业主大会会议能够选用团体评论的方法，也能够选用书面寻求定见的方法；但应当有物业处理区域内专有部分占修建物总面积过对折的业主且占总人数过对折的业主参与。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主大会定时会议的时刻和方法、业主投票权承认方法、业主委员会的组成和任期等事项作出规则。
第十九条处理规约应当对有关物业的运用、保护、处理，业主的一起利益，业主享有的权力和施行的职责，违背处理规约应当承当的职责等事项，依法作出约好。
第二十条业主大会决议筹措和运用专项修理资金以及决议改建、重建修建物及其隶属设备设备，应当经专有部分占修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞同。
拟定和修正业主大会议事规则，拟定和修正处理规约，推举业主委员会或许替换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决议有关共有和一起处理权力的其他严重事项，应当经专有部分占修建物总面积过对折的业主且占总人数过对折的业主赞同。
第二十一条业主大会会议，由业主委员会安排招集。经整体业主五分之一以上提议，业主委员会应当举行业主大会暂时会议。业主委员会应当举行业主大会会议或许业主大会暂时会议而不安排招集的，由街道办事处或许城镇人民政府安排招集，其他任何单位和个人不得安排招集。
物业处理行政主管部分、街道办事处、城镇人民政府、公安派出所、居民委员会和运用人的代表能够列席业主大会会议。
第二十三条业主委员会成员在业主中推举产生。业主委员会的成员人数应为奇数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
第二十四条业主委员会作为业主大会的日常选拔安排，施行业主大会的决议事项，施行下列职责：
（三）在业主大会作出决议后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签定、续签、改变或许免除物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业运用人的定见和主张，监督和帮忙物业服务企业施行物业服务合同；
（六）安排业主对物业共用部位、共用设备设备的修理、更新、改造计划进行书面承认，并监督施行；
业主委员会不施行上述第（三）项、第（九）项职责的，在区、县物业处理行政主管部分的辅导下，由街道办事处、城镇人民政府依照有关规则安排推举新的业主委员会。
第二十五条业主委员会应当自推举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、城镇人民政府处理存案手续：
街道办事处、城镇人民政府应当将存案状况，及时书面奉告区、县物业处理行政主管部分。
存案内容产生改变的，业主委员会应当自改变之日起三十日内，将改变内容书面奉告原存案部分。
第二十六条业主委员会举行会议应当有超越对折成员到会，作出的决议有必要经整体成员对折以上赞同。
第二十七条业主委员会成员有下列景象之一的，其业主委员会成员职务自行中止：
（一）不再是本物业处理区域业主或许接连一年以上不在本物业处理区域寓居的；
第二十八条业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案材料、印章和其他归于整体业主一起一切的资产，移送给新一届业主委员会。
业主委员会成员职务中止的，应当在五日内将其保管的有关材料、印章和资产移送业主委员会。
第二十九条物业运用人根据与业主的两边约好，享有业主相应的权力和施行业主相应的职责。物业运用人不施行约好的，由业主承当连带职责。业主与物业运用人约好的内容，不得违背法令、法规和处理规约的规则。
第三十条业主大会和业主委员会能够依照每年不超越实收物业处理服务费百分之一的份额提取活动经费，详细方法在物业服务合同中约好。
物业处理联席会议由街道办事处或许城镇人民政府担任安排招集，由区、县物业处理行政主管部分、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或许业主代表等各方代表组成。
第三十二条物业服务企业应当具有独立的法人资格，并依照物业处理行政主管部分核定的资质等级从事物业处理服务活动。
本市物业服务中介安排和外埠来津从事物业处理服务活动的企业，应当向市物业处理行政主管部分存案。
第三十三条从事物业服务的人员应当获得相应的资格证书，并定时参与物业处理相应的职业教育训练。
第三十四条物业服务企业依照物业服务合同，对物业及其环境、次序进行处理，供给相应服务，依照合同约好收取物业处理服务费，承受业主和业主委员会对施行物业服务合同状况的监督。
物业服务企业对危害物业共用部位、共用设备设备的行为，要求职责人中止危害、扫除波折、恢复原状。
物业服务企业应当向业主发布专项修理资金运用状况和运用共用部位、共用设备的运营收益，对业主个人信息和材料负有保密职责。
第三十五条物业服务企业能够将物业处理区域内的专项服务事务托交给专业服务企业，但不得将悉数物业处理托交给别人。
第三十六条物业服务企业应当帮忙公安部分做好物业处理区域内的公共次序保护和安全防备选拔。在物业处理区域内产生治安案件或许各类灾祸事端时，应当及时向公安和有关部分陈述，并热火朝天帮忙做好调查和救助选拔。
政府有关部分、街道办事处、城镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支撑物业服务企业选拔，不得干涉物业服务企业正常运营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。
第三十七条前期物业处理是指在业主大会树立前，开发建造单位托付物业服务企业进行物业处理服务的活动。
第三十八条新建物业出售前，开发建造单位应当托付物业服务企业进行前期物业处理，并签定前期物业服务合同。
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签定新的物业服务合同收效之日中止。
第三十九条开发建造单位对新建物业，应当经过招标招标方法选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业处理。住所物业修建面积三万平方米以下、非住所物业修建面积一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业处理行政主管部分赞同，能够选用协议方法选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十条开发建造单位出售新建房子之前，应当拟定暂时处理规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和暂时处理规约。购房人在购买新建房子时，应当对前期物业服务合同和暂时处理规约予以书面承认，并受其束缚。
第四十一条规划、规划新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业处理服务的各项设备，并依照开发建造项目规划出售部分总修建面积的千分之三至千分之四承认物业处理用房，用于物业处理服务和业主活动。
开发建造单位应当依照规划、规划的要求和规范建造物业处理用房，并向业主进行公示。
开发建造单位应当自物业竣工检验合格之日起三十日内，将物业处理用房无偿移送给物业服务企业运用，并承受所在地的街道办事处、城镇人民政府的监督。
第四十二条物业处理用房归于整体业主共有，由物业服务企业担任修理、保护，不得生意和典当；任何单位和个人不得占用或许改作他用。
开发建造单位在恳求处理房子一切权初始挂号时，应当将物业处理用房一起恳求挂号，房子权属挂号部分应当在房子权属挂号簿上予以记载。
第四十三条开发建造单位应当自新建物业竣工检验合格之日起六十日内，向前期物业服务企业供给下列材料：
（一）竣工总平面图，单体修建、结构、设备的竣工图，隶属配套设备、地下管网工程竣工图等材料；
第四十四条物业服务企业在承受新建物业项目时，应当对物业处理区域内的房子及其隶属设备设备的共有部分进行查验，发现问题应当书面奉告开发建造单位，开发建造单位应当及时进行整改。
第四十五条在国家规则的保修期限内，物业由开发建造单位担任修理。保修期限届满后，业主对专有部分担任修理、保护；业主专有部分以外的共用部位、共用设备设备，由物业服务企业依照物业服务合同约好担任修理、保护。
在物业呈现危及安全、影响观瞻或许影响别人正常运用状况时，业主、物业运用人或许物业服务企业应当及时修理，所需费用由相关职责人承当。
物业服务企业对物业共用部位、共用设备设备进行修理、保护时，相关业主和物业运用人有必要给予合作。
第四十六条业主和物业运用人运用物业，应当恪守法令、法规和规章的规则，在供水、排水、通风、采光、通行、修理、装饰装饰、环境卫生、环境保护等方面，依照有利于物业安全运用、外观整齐以及公平合理、不危害公共利益和别人利益的准则，处理相邻联系。
第四十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业运营服务单位，应当直接为业主供给服务，向最终用户收取有关费用，并依法承当物业处理区域内相关管线和设备设备修理、保护职责。
开发建造单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、路灯等设备，依照规则移送给专业运营服务单位进行保护处理。
第四十八条业主大会和业主委员会，对恣意搁置废物、排放污染物或许噪声、违背规则养殖动物、违章树立、私行改变住所房子运用用处、随意占用共用部位、损坏共用设备设备、侵吞或许破坏绿洲树木和美化设备、侵吞通道、拒交物业处理服务费和专项修理资金等危害别人合法权益的行为，有权依照法令、法规和处理规约，要求行为人中止危害、消除风险、扫除波折、补偿丢失。业主对危害自己合法权益的行为，能够依法向人民法院提申述讼。业主大会对危害业主一起利益的行为，能够依法向人民法院提申述讼。
第四十九条业主或许物业运用人装饰装饰房子，应当恪守国家和本市有关规则。业主、物业运用人和装饰装饰企业应当与物业服务企业签定装饰装饰处理服务协议。装饰装饰处理服务协议一般包含装饰装饰工程的内容和期限、答应施工的时刻、废弃物的清运和处置以及相关费用等。
第五十条运用物业共用部位、共用设备设备从事运营活动的，不得影响房子安全和正常运用，并应当征得相关业主和业主大会的赞同。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，首要用于弥补专项修理资金、改进共用设备设备，也能够依照业主大会的决议运用。
第五十一条占用物业处理区域内业主共有的路途或许其他场所停放机动车辆的，应当精干消防通道和路途疏通，并征得业主大会赞同。
占用业主共有的路途或许其他场所停放机动车辆的车位，应当交纳场所占用费。场所占用费首要用于保护修理小区路途和泊车设备、改进共用设备设备等。场所占用费的收取规范和运用方法，由业主大会或许开发建造单位与物业服务企业在物业服务合同中约好。场所占用费收取和运用状况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签定机动车辆保管合同。
机动车辆和非机动车辆在物业处理区域内行进、停放的详细处理方法，由业主大会决议并公示。未树立业主大会的，依照前期物业处理服务合同的约好施行。
第五十二条物业服务企业应当加强对物业处理共用部位、共用设备设备运行状况的日常查看，每年第四季度将物业处理共用部位、共用设备设备运行状况的陈述提交业主委员会，并在物业处理区域内公告。
第五十三条有两个以上业主的新建住所和非住所物业，应当依照规则交纳专项修理资金。专项修理资金应当依照规则给业主计息。
未树立专项修理资金或许专项修理资金余额缺乏的物业项目，业主委员会根据业主大会的决议安排业主交纳或许续交专项修理资金。
第五十五条专项修理资金的处理费用由市财政部分核定，在专项修理资金的增值资金中列支。专项修理资金增值资金除核定处理费用外，应当树立房子应急解危专项资金，专项用于房子应急解危开销。
第五十六条物业服务企业承受托付从事物业处理服务活动，应当与业主大会签定物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和整体业主具有束缚力。
物业服务企业应当自物业服务合同签定之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县物业处理行政主管部分存案。
第五十八条物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当洽谈续约事宜。两边续约的，应当从头签定物业服务合同。两边不再续约的，物业服务企业应当书面奉告街道办事处或许城镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业处理行政主管部分存案，并持续依照合同约好做好服务，帮忙业主大会选聘新的物业服务企业；业主应当准时交纳物业处理服务费，至合同中止。
第五十九条提早免除物业服务合同的，免除合同的一方应当在三个月前将免除时刻、原因书面奉告合同另一方。物业服务企业应当书面奉告街道办事处或许城镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业处理行政主管部分存案后，在物业处理区域内公告。
第六十条物业服务企业依照有关规则施行退出程序，并在合同中止之日起十日内，除向业主委员会移送本法令第四十三条规则的材料外，还应当一起移送下列资金、物品和材料：
（一）预收的物业处理服务费、场所占用费和收取的运用物业共用部位、设备和场所运营所得的收益余额；
未树立业主委员会的，在区、县物业处理行政主管部分监督下，向街道办事处或许城镇人民政府移送。
新物业服务企业承认后，业主委员会或许街道办事处、城镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和材料，移送给新的物业服务企业。
第六十一条物业处理施行有偿服务。物业处理服务费应当依照与物业处理服务内容、服务质量相适应的准则承认。
普通住所的物业处理服务费，由业主大会、开发建造单位与物业服务企业在政府辅导价格范围内洽谈承认；其他住所和非住所的物业处理服务费，由业主大会、开发建造单位与物业服务企业自主洽谈承认。
第六十二条普通住所物业处理服务费的政府辅导价格规范以及上下起浮份额，根据社会均匀物价指数变化状况当令进行调整，由市价格主管部分会同市物业处理行政主管部分拟定，并向社会发布。
承认和调整普通住所物业处理服务费政府辅导价格时，有关部分应当听取群众定见。
包干制是指由业主向物业服务企业付出固定物业处理服务费，盈利或许亏本均由物业服务企业享有或许承当的物业处理服务计费方法。
酬金制是指在预收的物业处理服务费中按约好份额或许约好数额提取酬金付出给物业服务企业，其余部分悉数用于物业服务合同约好的物业服务开销，结余或许缺乏均由业主享有或许承当的物业处理服务计费方法。
施行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或许整体业主发布一次物业处理服务费的出入状况。
物业服务企业应当在物业处理区域内的明显方位，将服务内容、服务规范和收费项目、收费规范等有关状况进行公示。
第六十四条物业处理服务费应当依照业主具有物业的修建面积核算，按月交纳，业主或许物业运用人与物业服务企业还有约好的，从其约好。
第六十五条物业竣工检验合格交给运用前产生的物业处理相关费用，由开发建造单位承当。物业竣工检验合格交给业主后产生的物业处理服务费，由业主承当；但开发建造单位与业主约好由开发建造单位承当物业处理服务费的，由开发建造单位承当。
第六十六条供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等专业运营服务单位，能够将服务和收费事项托付物业服务企业并付出代理服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额定费用。
第六十七条业主、业主大会、物业服务企业、开发建造单位之间因物业处理产生争议的，能够自行洽谈处理；不能自行洽谈处理的，能够向物业处理行政主管部分恳求调停，也能够依法恳求裁定或许向人民法院提申述讼。
第六十八条业主、物业运用人、业主委员会和物业服务企业对违背本法令的行为，能够向街道办事处、城镇人民政府、相关行政主管部分投诉和告发。有关部分受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理。
业主大会、业主委员会作出的决议违背法令、法规的，物业所在地的物业处理行政主管部分或许街道办事处、城镇人民政府，应当责令期限改正或许撤消其决议，并布告整体业主。
第六十九条开发建造单位违背本法令规则，有下列行为之一的，由相关行政主管部分予以处分：
（一）未依照规划、规划要求建造物业处理用房的，由规划行政主管部分责令补建，并可处以物业处理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。
（二）未在规则时刻内向物业服务企业移送物业处理用房的，由区、县物业处理行政主管部分责令期限移送；逾期不移送的，处以物业处理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。
（三）未在恳求房子一切权初始挂号时，将物业处理用房挂号的，由房子权属挂号部分责令期限改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。
（四）未经过招标招标的方法选聘物业服务企业或许未经赞同私行选用协议方法选聘物业服务企业的，由区、县物业处理行政主管部分责令期限改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。
（五）出售新建房子时，未向购房人明示并安排购房人书面承认前期物业服务合同和暂时处理规约的，由区、县物业处理行政主管部分责令期限改正；逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。
（六）未向前期物业服务企业供给材料的，由区、县物业处理行政主管部分责令期限供给；逾期不供给的，处以五万元以上十万元以下罚款。
第七十条物业服务企业违背本法令规则，有下列行为之一的，由区、县物业处理行政主管部分依照下列规则给予处分：
（一）未获得资质证书从事物业处理的，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）以诈骗手法获得资质证书的，没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿职责并由颁布资质证书的部分撤消资质证书。
（三）未依照资质等级从事物业处理服务活动的，责令期限改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，下降资质等级。
（四）将一个物业处理区域内的物业处理项目悉数托交给别人处理的，责令期限改正，没收违法所得；逾期不改正的，处以托付项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款，由颁布资质证书的部分撤消资质证书。
（五）未处理物业服务合同存案的，责令期限存案；逾期不存案的，处以五千元以上一万元以下罚款。
（六）不依照规则施行退出程序和相应职责的，责令期限改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁布资质证书的部分撤消资质证书。
（七）聘任未获得物业处理相应资格证书人员从事物业处理活动的，责令期限改正；逾期不改正的，处以五千元以上五万元以下罚款。
第七十一条业主、物业运用人违背本法令规则，回绝、阻止物业服务企业对物业共用部位、共用设备设备进行修理、保护的，物业服务企业能够向人民法院提申述讼，扫除波折；形成丢失的，由违规行为的业主或许物业运用人承当补偿职责。
第七十二条业主委员会及其成员违背本法令规则，未在法定时刻内将保管的材料、印章和资产移送的，由区、县物业处理行政主管部分责令期限改正；逾期不改正的，业主委员会能够恳求街道办事处或许城镇人民政府和辖区的公安派出所帮忙移送，也能够依法向人民法院提申述讼；形成资产破坏、灭失的，依法承当补偿职责。
第七十三条当事人对物业处理行政主管部分的处分决议不服的，能够依法恳求行政复议或许向人民法院申述；逾期不恳求行政复议或许不申述，又不施行行政处分决议的，由作出处分决议的机关恳求人民法院强制施行。
第七十四条与物业处理有关的行政处理部分及其选拔人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或许上级主管部分给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事职责。
第七十五条处理规约和业主大会议事规则的演示文本，由市物业处理行政主管部分拟定。
物业服务合同和前期物业服务合同的演示文本，由市物业处理行政主管部分会同市工商行政处理部分拟定。
第七十六条业主自行处理物业、托付其他处理人处理物业和原有住所区施行物业处理的，能够参照本法令施行。