为规范物业服务收费行为，保护业主或许运用人（以下总称“业主”）和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业处理条例》《西安市物业处理条例》和《陕西省物业服务收费处理办法》等法令法规和有关规则，结合我市实践，拟定本办法。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业依照合同约好向业主供给服务所收取费用的总称，包含物业服务费、物业处理区域内机动车停放服务费（以下总称“泊车服务费”）和其他服务费。

　　物业服务费是指物业服务企业依照物业服务合同的约好，在物业处理区域内供给房子、配套设备设备及相关场所进行日常处理、保护保养、美化保护、卫生保洁、次序保护及安全防备等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

　　泊车服务费是指物业服务企业依照停放服务合同的约好，在物业处理区域内对指定场所（所）停放的机动车进行次序处理、供给服务所收取的费用。

　　其他服务费是指物业服务企业根据业主托付或个性化需求供给《前期物业服务合同》或许《物业服务合同》内容以外且由业主自愿挑选的服务项目所收取的相应费用。

　　第四条物业服务收费应当遵从公正、揭露、合理、质价相符的准则，依照物业服务的不同性质、特色和阶段，别离施行政府辅导价和商场调节价。

　　未成立业主大会的住所小区（多层、高层）、保证性住所、房改房、老旧住所的物业服务费和泊车服务费施行政府辅导价，已成立业主大会的及其他服务费施行商场调节价。

　　别墅、公寓、商住归纳楼中的住所、非住所等政府定价规模以外的物业服务费、泊车服务费及其他服务费施行商场调节价。

　　第五条物业服务收费依照一起方针、属地处理准则，施行市、区（县）分级处理。市开展和变革委员会会同市住所和城乡建造局、市商场监督处理局担任拟定物业服务收费处理有关方针规则，辅导全市物业服务收费监督处理作业。各区（县）开展变革部分、住所和城乡建造部分、商场监督处理部分依照各自处理权限，别离担任辖区内的物业服务收费监督处理作业。物业项目地点地的街道办事处（镇人民政府），担任本辖区物业处理活动的辅导和监督作业，及时和谐处理物业处理胶葛和对立。

　　第六条施行政府辅导价的物业服务收费规范由市、区（县）人民政府拟定，详细作业由市、区（县）开展变革部分、住所和城乡建造部分管任，根据物业服务等级规范，归纳考虑小区容量、场所设备、企业本钱、业主承受能力等要素拟定，由住所和城乡建造部分提出调整请求及调整定见，施行动态处理。

　　市开展和变革委员会会同市住所和城乡建造局担任拟定和调整新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、世界港务区、航天基地等城市建成区规模内住所小区施行政府辅导价的物业服务收费辅导规范，报市人民政府赞同后施行。

　　其他区、县及西咸新区住所小区施行政府辅导价的物业服务收费辅导规范可参照西安市物业服务收费辅导规范施行，也可根据实践自行拟定，并抄送市开展和变革委员会、市住所和城乡建造局和市商场监督处理局。

　　第七条施行政府辅导价处理的住所小区物业服务等级依照住建部分拟定的物业服务等级规范，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级，依照高层、多层别离拟定收费规范；施行政府辅导价的物业处理区域内室内机动车停放场所类别依照硬件设备和服务条件由高到低设定为一类、二类两个类别，露天机动车停放场所不分类别。

　　物业服务收费政府辅导价规范为最高限价，物业服务企业与业主在政府辅导价规模内经过合同约好物业服务费和泊车服务费详细规范。

　　第八条施行商场调节价的物业服务收费规范，由物业服务企业与业主或许业主大会经过合同约好。

　　业主将住所改变为运营性用房的，除恪守法令、法规以及处理规约外，应当经有利害关系的业主赞同，其物业服务收费施行商场调节价。

　　第九条业主或许业主大会与物业服务企业能够采纳包干制或许酬金制等计费方法约好物业服务费用，施行政府辅导价的物业服务收费仅适用于包干制。

　　包干制是指由业主向物业服务企业付出固定物业服务费，物业服务企业依照合同约好事项供给服务，盈亏均由物业服务企业享有或许承当。包干制物业服务费由物业服务本钱、法定税费和企业赢利构成。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约好份额或约好数额提取酬金付出给物业服务企业，其他悉数用于物业服务合同约好的开销，结余或许缺乏均由业主享有或许承当。酬金制物业服务费由物业服务开销和企业酬金构成。

　　物业共用部位、共用设备设备保修期满后的修理和更新、改造费用，应当经过专项修理资金予以列支，不得计入物业服务本钱或许物业服务开销。在国家规则的质量保修规模和保修期限内的修理和设备替换，由原建造单位担任，不得动用专项修理资金或许由业主承当。

　　第十一条施行政府辅导价的物业服务费施行“一费制”。物业处理区域内照明、景象、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设备设备的用水、用电费用以及电梯保护保养和年检费用计入物业服务费本钱，不得独自收取。

　　第十二条泊车服务费本钱由交通工具停放服务设备设备日常运转费、保养保护费、查验检测费、设备折旧、员工薪酬、清洁卫生费、次序保护费、处理费分摊以及经业主或许业主大会赞同的其它费用组成。与物业服务费本钱相堆叠的部分应当独立核算，按份额分管，不得重复核算。

　　第十三条专业运营单位供水、供电等，施行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，根据相关法令法规承当分户终端计量设备以外管线和设备设备的修理、保护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费本钱；未施行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，计入物业服务费本钱，并由物业服务企业承当物业服务区域内公共管线和设备设备的日常运转、保护责任。

　　第十四条住所预售前，建造单位应当依照相关规则选聘物业服务企业，根据物业服务辅导规范和物业服务收费辅导规范，承认预售物业项目的物业服务等级、泊车场类别以及物业服务费规范、泊车服务费规范等内容，在政府辅导价规模内与物业服务企业签定《前期物业服务合同》，向物业项目地点区（县）、开发区住所和城乡建造部分存案后，收费规范抄送同级开展变革部分和商场监督处理部分。建造单位与物业买受人签定的房子、车位买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

　　《前期物业服务合同》或许《物业服务合同》应当清晰物业服务等级、服务内容、收费规范、收费方法及收费开始时刻、合同停止景象等内容。触及物业买受人一起利益的，其约好应当一起。同一物业处理区域内同类型的住所项目，其物业服务收费规范应当保持一起。

　　第十五条物业服务费和泊车服务费根据合同的约好按月计收，预收不得超越三个月。

　　（二）已出售但没有获得不动产权属证书的房子，按买卖合同记载的建筑面积核算。不动产权属证后，次月起依照不动产权属证书记载的建筑面积核算。

　　第十七条归入物业处理规模已竣工但没有出售，或许因建造单位原因未准时交交给物业买受人的房子或许车位，物业服务费或许泊车服务费由建造单位交纳。契合交给条件的房子或许车位，物业服务费或许泊车服务费从交给次日起由业主按月交纳。

　　第十八条业主因本身原因逾期未处理物业交给手续的，其空置期间的物业服务费、泊车服务费从建造单位书面通知业主处理交给手续截止日期的次日起由业主按月交纳。

　　第十九条业主暂不运用或运用后因本身原因空置1个月以上的房子、自有或许租借车位，经物业服务企业挂号承认后，其空置期间的物业服务费、泊车服务费按物业服务合同约好收费规范的70%交纳。施行商场调节价的依照物业服务合同的约好施行。

　　（三）残疾人车辆（仅限小区依照无障碍设备工程建造规范设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驭的专用机动车）。

　　第二十一条物业服务企业应当依照合同约好向业主收取相关费用，不得将签定《前期物业服务合同》或许《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交给物业的前置条件强制绑缚、强制服务、强制收费，或许只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

　　特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业处理区域内的显着方位公示服务项目及收费规范，经业主自愿挑选，由物业服务企业与业主另行经过合同约好。

　　第二十二条物业服务企业承受专营单位托付代收费用的，不得向业主收取手续费等额定费用，也不得以未交物业服务费为由约束或许阻碍业主对水、电、气、暖等的正常运用。物业服务企业与专营单位签定的相关合同应向整体业主揭露，不得危害业主利益。

　　第二十三条物业服务企业应当在物业处理区域内显着方位公示承受本小区物业的承受查验陈述，以及共用部位、共用设备设备分布图，清晰车位权属，便于业主查询。

　　第二十四条物业服务企业应依照有关规则施行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务规范、收费规范、计费方法、收费根据、优惠减免方针、投诉举报电话以及属地职业主管部分监督电话等信息，自觉承受监督。

　　第二十五条物业服务企业运用、占用共用部位、共用设备设备从事广告、租借等运营活动的，需恪守相关法令规则，所得收益在扣除合理本钱之后归属整体业主一切，首要用于弥补住所专项修理资金，也能够依照业主大会的决议运用。

　　第二十六条物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同施行状况、归属业主收益等状况在物业处理区域内显着方位据实公示，公示时刻不得少于一个月。业主有权查阅、抄写或许仿制一切归属整体业主收益的相关财政材料，物业服务企业应当据实供给。鼓舞物业服务企业向整体业主揭露物业服务费和泊车服务费收入以及本钱费用（构成）开销明细。

　　第二十七条物业处理区域内规划用于停放轿车的泊车场（所），应当首要满意本物业处理区域内业主的需求。业主在物业处理区域内的泊车场（所）停放自有车辆，不得按运营性泊车场收费规范收费。

　　第二十八条物业服务企业在收到业主奉告后，不得约束或许阻碍业主在自有以及租借的车位上免费停放未挂号的车辆。

　　第二十九条物业服务企业施行收支证（卡）处理的，应当为每户业主初次免费装备不少于4张收支证（卡）。业主还有需求请求（卡）的，物业服务企业能够按物业公示规范收取制造本钱费用，不得盈余。

　　第三十条业主需求装饰装饰房子的，应当事前奉告物业服务企业，物业服务企业应当依照住建部分的相关规则与业主签定装饰处理服务协议，详细处理内容由两边在协议中约好。

　　业主能够自行或许托付物业服务企业清运装饰期间产生的废物。托付物业服务企业清运装饰废物的收费规范由两边约好。因装饰构成共用部位、共用设备设备等损坏的，康复、修理费用依照实践产生额，由业主或许装饰单位承当，并承当相关责任。

　　第三十一条业主应当依照合同约好准时足额交纳物业服务费、泊车服务费或其他服务费，不得回绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业能够依法催缴，但不得约束或许阻碍其对物业的正常运用。

　　业主与运用人约好由运用人交纳物业服务费等费用的，从其约好，业主负连带交纳责任。物业产生产权转移时，业主或许运用人应当结清物业服务费等费用。

　　第三十二条自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或许专营单位提出收费计划（政府对供暖补助的，补助计划应当包含在收费计划内），必须经业主大会或许由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决，经参加表决专有部分面积过半数的业主且参加表决人数过半数的业主（以下简称“参加表决双过半业主”）赞同后据实收取。采暖（冷）期结束后，必须向整体业主发布收支状况。

　　第三十三条施行政府辅导价处理的住所小区，物业服务企业在合同施行期间不得私行调整物业服务收费规范。确需调整的，物业服务企业应当依照物业服务辅导规范和物业服务收费辅导规范，在街道办事处（镇人民政府）的安排、辅导和监督下，揭露实在、完好、有用的相关信息。在物业处理区域内显着方位公示服务本钱变化状况和拟调价计划；就调价计划与业主洽谈，经“参加表决双过半业主”赞同后，构成业主一起决议，在政府辅导价规模内施行调整并约好施行。物业服务等级经物业项目地点区（县）、开发区住所和城乡建造部分确定后，收费规范抄送同级开展变革部分和商场监督处理部分。

　　第三十四条各级开展变革部分、住所和城乡建造部分、商场监督处理部分要依照责任分工加强物业服务及收费行为的监督处理。

　　市开展和变革委员会要严厉依照有关法令法规规则，拟定物业服务收费处理办法和物业服务收费规范及其他有关方针规则。各级开展变革部分管任做好物业服务收费方针贯彻落实、宣扬训练等物业服务收费监督处理作业。

　　市住所和城乡建造局依照法令法规规则，拟定物业处理服务相关方针规则。各级住所和城乡建造部分管任做好物业服务相关方针贯彻落实、宣扬训练，加大对物业企业服务质量监督查看，将物业企业服务质量归入物业企业信用信息处理。

　　各级商场监督处理部分管任对超越政府辅导价规范收费、不施行明码标价等价格违法行为，根据有关法令、法规以及规则进行查办。

　　第三十五条本办法由市开展和变革委员会、市住所和城乡建造局、市商场监督处理局在各自职权规模内担任解说。

　　第三十六条本办法自2021年1月1日起施行，有用期5年。凡本办法之前的有关规则与本办法不符的，按本办法施行。法令、法规、规章以及上级机关还有规则的，从其规则。

　　物业服务企业施行新的物业服务收费规范前，应当依照本办法第三十三条的规则施行调价程序，在调价程序施行结束前仍按原合同约好施行。

　　1．施行政府辅导价的物业服务收费施行等级服务、等级收费。物业服务收费等级规范根据西安市住所和城乡建造局印发的《西安市一般住所小区物业服务辅导规范》，依照质价相符的准则拟定；物业服务凡达不到三级服务规范的，收费按等外规范收取。

　　2．高层指七层以上（含七层）带电梯的住所，七层不带电梯的参照多层收费规范；多层指六层以下（含六层）不带电梯的住所，六层及以下带电梯参照高层收费规范；老旧住所改造后带电梯的物业服务费依照不高于高层等外收费规范施行。

　　物业企业供给的服务超越高层一级物业服务规范的，可在高层一级物业服务收费规范的基础上，上浮不超越10%；物业企业施行起浮收费规范前,物业服务规范向物业项目地点区（县）、开发区住所和城乡建造部分存案，收费规范抄送同级开展变革部分和商场监督处理部分后施行。上浮仅限于高层一级服务规范，高层二级、三级、等外无上浮。

　　具有独立的收支口或契合国家规范的双车道供车辆安全收支；装备主动升降栏杆，摄像监控体系，电脑计费体系或网络计费付出体系，消防喷淋设备及通风设备；地上硬化洁净整齐；行车有规范的导向体系，泊车位有专业标明；监控室24小时有专人值勤，装备专业处理、保安、保洁人员。

　　装备监控、消防、通风设备，有显着的导向和泊车标识。24小时有人值勤，装备保安、保洁人员。