第一条 为标准物业处理行为，保护业主和物业处理企业的合法权益，改善人民群众的日子和作业环境，依据国务院
本方法所称物业处理，是指业主经过选聘物业处理企业，由业主和物业处理企业依照物业处理服务合同约好，对物业进行修理、保护、处理，保护相关区域内的环境卫生和次序的活动。
第四条市房产处理局是本市物业处理行政主管部分，担任全市物业处理活动的监督处理作业。
开发区管委会、各镇人民政府对辖区内物业处理与社区处理、社区服务的相互关系进行和谐，社区居民委员会帮忙做好本社区的物业处理作业。
规划、建造、园林、公安、民政、物价、环保、工商等行政部分依照各自的责任，一起合作做好物业处理作业。
（八）对物业共用部位、共用设备设备和相关场所运用状况享有知情权和监督权；
（三）恪守物业处理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度；
（五）依照国家和省、市有关规则交纳物业共用部位、共用设备设备的专项修理资金（以下简称专项修理资金）；
第七条业主大会是业主团体行使权力和保护整体业主合法权益的安排，由物业处理区域内整体业主组成。
物业处理区域内，只要一个业主的，或许业主人数较少的且经整体业主赞同，决议不建立业主大会的，由业主一起实施业主大会、业主委员会责任；业主人数较多的，能够幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参与业主大会。
第九条物业处理区域内，已交给运用的物业修建面积到达50%，或许已交给运用的物业修建面积到达30%缺乏50%但运用已超越1年的，应当举行初次业主大会。
第十条首届业主大会，应当在市房产处理局的辅导下，在物业所在区域的社区居民委员会或街道办事处的安排下，由业主代表、开发建造单位（包含公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，担任业主大会筹备作业。
筹备组应当自组成之日起30日内，安排业主举行初次业主大会会议，选举产生业主委员会。
（七）拟定、修正物业处理区域内物业共用部位和共用设备设备的运用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度；
第十二条业主大会会议能够选用团体评论方法，也可选用书面征求定见方法，但应当有物业处理区域内1/2以上投票权的业主参与。
业主大会决议事项，有必要经与会业主所持投票权1/2以上经过。业主大会作出拟定和修正业主条约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业处理企业，专项修理资金运用、续筹计划的决议，有必要经物业处理区域内整体业主所持投票权2/3以上经过。
业主大会的决议对物业处理区域内整体业主具有约束力，并应以书面方法在物业处理区域内公告。
第十三条业主委员会是业主大会的履行机构。业主委员会委员在业主中选举产生，人数应当是5至15名的奇数，每届任期3年，能够连选连任。其组成人员不得在为本物业处理区域供给处理服务的物业处理企业中任职。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内举行初次业主委员会会议，推选产生主任1人和副主任12人。
业主委员会会议由主任或许主任托付的副主任招集，并须有过半数以上委员到会，所作决议须经业主委员会整体委员半数以上赞同。
第十四条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的建立状况、业主大会议事规则、业主条约及业主委员会委员名单等材料向市房产处理局存案，并抄送物业所在区域的社区居民委员会或街道办事处。
（三）及时了解业主、物业运用人的定见和主张，监督和帮忙物业处理企业实施物业处理服务合同；
（五）催促违背物业处理服务合同约好、逾期不交纳物业处理服务费用的业主，期限交纳物业处理服务费用；
第十六条业主委员会应当依法实施责任，不得作出与物业处理无关的决议，不得从事与物业处理无关的活动。
业主委员会作出的决议违背法令、法规的，市房产管局应当责令期限改正或许撤消其决议，并布告整体业主。
第十七条业主大会、业主委员会应当合作公安机关，与社区居民委员会相互协作，一起做好保护物业处理区域内的社会治安等相关作业。
在物业处理区域内，业主大会、业主委员会应当活跃合作社区居民委员会依法实施自治处理责任，支撑社区居民委员会展开作业，并承受其辅导和监督。
住所小区的业主大会、业主委员会作出的决议，应当奉告社区居民委员会，并听取社区居民委员会的主张。
第十八条业主大会和业主委员会展开作业的经费由整体业主承当；经费的筹措、处理和运用方法由业主大会议事规则规则。
业主大会和业主委员会作业经费的运用状况应当定时以书面方法在物业处理区域内公告，承受业主的质询。
（二）每6个月向业主委员会陈述作业，并报送物业修理、更新费用的出入帐目和物业处理服务费的出入帐目，承受业主、业主委员会的监督；
（三）依据业主委员会的要求，列席业主大会或业主委员会会议，回答业主和业主委员会的咨询，听取定见和主张，改善和完善处理服务；
第二十二条物业处理企业的保安人员，应当恪守国家有关规则。保安人员在保护物业处理区域内的公共次序时，应当实施责任，不得危害公民的合法权益。
第二十三条在物业处理区域内，物业处理企业应当合作社区居民委员会、街道办事处做好自治处理作业，帮忙公安部分保护社会治安次序、阻止违法行为；产生治安案件或各类灾祸事端时，应及时向公安和有关部分陈述，并帮忙做好调查和救助作业。
政府有关部分、社区居民委员会和街道办事处应当支撑物业处理企业的作业，不得干涉物业处理企业的正常运营和处理服务活动。
第二十四条前期物业处理是指在业主、业主大会选聘物业处理企业之前，由开发建造单位选聘物业处理企业施行的物业处理。
第二十五条住所及同一物业处理区域内非住所的开发建造单位应当在物业出售前，经过招招标方法选聘具有相应资质的物业处理企业进行前期物业处理。
招标人少于3个或住所规划缺乏3万平方米（含3万平方米）的，经市房产处理局赞同，可选用协议方法选聘具有相应资质的物业处理企业。
第二十六条开发建造单位应当与前期物业处理企业签定书面的前期物业处理服务合同。前期物业处理合同至初次业主大会选聘物业处理企业并签定物业处理服务合同之日中止。
开发建造单位在物业出售时应当向物业买受人明示前期物业处理服务合同及其内容，开发建造单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业处理服务合同约好的内容，物业买受人应当对前期物业处理合同的内容予以书面承认。
第二十七条规划、规划新建物业时，应当统筹规划、合理布局物业处理的各项设备，并依照住所区的总面积的3装备物业处理服务用房，用于业主和物业处理服务活动；商务楼、写字楼等物业应当供给相应的物业处理用房。
开发建造单位应当依照规划、规划的要求建造物业处理服务用房。在物业竣工检验合格后，将建成的物业处理服务用房移送给物业处理企业。
第二十八条物业处理服务用房属整体业主一切，由物业处理企业担任修理、保护，不得转让和典当，未经业主大会赞同，任何单位和个人不得占用或改作他用。
第二十九条开发建造单位不得私行处置业主依法享有的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权。
第三十条物业处理企业接受物业时，应当对物业共用部位、共用设备设备进行查验。
（一）竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设备、地下管网工程竣工图等竣工检验材料；
物业处理企业应当在前期物业处理服务合同中止时将上述材料及物业处理用房移送给业主委员会。
第三十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业处理企业缔结书面的物业处理服务合同。
（四）合同的期限、合同中止和解约的约好，合同中止时预收物业处理服务费用、结余修理费用、物业处理用房、物业材料等移送方法；
物业处理企业未能实施物业处理服务合同的约好，导致业主人身、产业安全遭到危害的，应当依法承当相应的法令责任。
业主委员会应当向物业处理企业移送本方法第三十条第二款规则的材料和物业处理用房。
第三十五条物业处理服务合同中止时，物业处理企业应当向业主委员会处理下列移送事项：
物业处理服务合同中止时，业主大会选聘了新的物业处理企业的，物业处理企业之间应当做好交代作业。
第三十六条物业处理企业能够将物业处理区域内的专项服务事务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的悉数物业处理一起托付给别人。
第三十七条对物业处理区域内违背有关治安、环保等方面法令、法规规则的行为，物业处理企业应当阻止，并及时向有关行政处理部分陈述。
有关行政处理部分在接到物业处理企业的陈述后，应当依法对违法行为予以阻止或许依法处理。
第三十八条物业运用人在物业处理活动中的权力义务由业主和物业运用人约好，但不得违背法令、法规和业主条约的有关规则。
第三十九条物业在国家规则的保修期内修理、保护，由开发建造单位担任。保修期限届满后，自用的部位、设备设备的修理、保护，由业主担任；共用部位、共用设备设备的修理、保护，由业主委员会、物业处理企业一起担任。
第四十条当物业呈现危及安全或许影响别人正常运用的状况时，责任人应当及时修理，物业处理企业、有关业主和运用人应当给予合作。
业主委员会、物业处理企业对物业共用部位、共用设备设备进行修理、保护时，有关业主和运用人有必要给予合作。
因物业处理企业、有关业主和运用人回绝合作而形成其他业主、运用人物业损坏及产业丢失的，应承当修正或补偿责任。
因物业修理、保护影响相邻业主或运用人物业运用或形成产业丢失的，由责任人担任修正或补偿。
（七）堆积易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或许宣布超标准的噪音和振荡；
物业处理企业应当对房子装饰装饰行为进行监督，并奉告房子装饰装饰中的制止行为和注意事项。
为保护装饰期间物业的无缺和业主的利益，物业处理企业可向业主或运用人收取必定数额的装饰装饰保证金。
物业处理企业发现业主或许运用人违背国家和本市房子装饰装饰有关规则的，应当及时劝止，责令改正，并向有关主管部分陈述。
第四十三条物业处理区域内依照规划建造的公共修建和共用设备，不得改动用处。
业主依法确需改动公共修建和共用设备用处的，应当在依法处理有关手续后奉告物业处理企业；物业处理企业确需改动公共修建和共用设备用处的，应当提请业主大会评论决议赞同后，由业主依法处理有关手续。
第四十四条物业处理企业依据物业处理服务合同和有关法令、法规的规则，运用物业共用部位、共用设备设备和场所从事运营活动的，不得影响房子的安全和设备设备的正常运用，并应征得相关业主和业主大会的赞同，所得收益应独自建帐、独立核算，首要用于弥补专项修理资金，也能够依照业主大会的决议运用。
第四十五条业主、物业处理企业不得私行占用、发掘物业处理区域内的路途、场所，危害业主的一起利益。
因修理物业或许公共设备，业主确需暂时占用、发掘路途、场所的，应当征得业主委员会和物业处理企业的赞同，并依法处理有关手续；物业处理企业确需暂时占用、发掘路途、场所的，应当征得业主委员会的赞同，并依法处理有关手续。
第四十六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业处理区域内相关管线和设备设备修理、保护的责任。
前款规则的单位因修理、保护等需求，暂时占用、发掘路途、场所的，应当处理有关手续，并及时恢复原状。
第四十七条物业处理区域内车辆行进、停放的处理制度由业主委员会和物业处理企业一起拟定。
第四十八条住所物业、住所小区内非住所物业或许与单幢住所楼结构相连的非住所物业，应当建立物业专项修理资金；小区内专项修理资金属整体业主一切，并独自建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备的修理和更新、改造，不得挪作他用，并将运用状况每年度向业主发布。
第四十九条物业处理服务收费是指物业处理企业依照与业主、运用人签定合同或协议的约好，对物业及其配套设备、公用设备、公共美化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目展开日常保护、补葺、整治服务及供给其它特约服务所收取的费用。
第五十条物业处理实施有偿服务。物业处理服务收费包含公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。
物业处理服务收费依据不同物业的性质和特色，遵从合理、揭露以及费用与服务内容、服务质量相适应的准则确认。
第五十一条住所及汽车库的物业公共性服务收费方法由市物价局会同市房产处理局拟定，并加强对物业处理服务收费的监督。
第五十二条在前期物业处理期间，物业竣工检验合格交给运用前产生的物业处理相关费用，由开发建造单位承当。物业竣工检验合格交给业主后的物业处理费用，由业主承当。
已竣工但没有出售或许没有交给物业买受人的物业，物业处理服务费用由开发建造单位承当。
第五十三条物业的电梯、水泵、中央空调等设备运转的电费及公共照明、用水的费用等归入代收代交费用，物业处理企业应独自列帐，合理、揭露分摊，详细分摊方法由业主大会或业主委员会与物业处理企业洽谈确认。
第五十四条物业处理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
第五十五条业主应当依据物业处理服务合同的约好交纳物业处理服务费用。业主与物业运用人约好由物业运用人交纳物业处理服务费用的，从其约好，业主负连带交纳责任。
第五十六条物业处理企业能够依据业主的托付供给物业处理服务合同约好以外的服务项目，服务酬劳由两边约好。
第五十七条违背本方法的规则，未获得资质证书从事物业处理的，由市房产处理局没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿责任。
以诈骗手法获得资质证书的，依照本条第一款规则处置，并由公布资质证书的部分撤消资质证书。
第五十八条违背本方法的规则，物业处理企业聘任未获得物业处理工作资格证书的人员从事物业处理活动的，由市房产处理局责令中止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿责任。
第五十九条违背本方法的规则，住所物业的开发建造单位未经过招招标的方法选聘物业处理企业或许未经赞同、私行选用协议方法选聘物业处理企业的，由市房产处理局责令期限改正，给予正告，能够并处10万元以下的罚款。
第六十条违背本方法的规则，开发建造单位在物业处理区域内不依照规则装备必要的物业处理用房的，由市房产处理局责令期限改正，给予正告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十一条违背本方法的规则，未经业主大会赞同，物业处理企业私行改动物业处理用房的用处的，由市房产处理局责令期限改正，给予正告，并处１万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业处理区域内物业共用部位、共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的决议运用。
第六十二条违背本方法的规则，开发建造单位私行处置归于业主的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权的，由市房产处理局处5万元以上20万元以下的罚款；给业主形成丢失的，依法承当补偿责任。
第六十三条违背本方法的规则，不移送有关材料的，由市房产处理局责令期限改正；逾期仍不移送有关材料的，对开发建造单位、物业处理企业予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十四条违背本方法的规则，物业处理企业将一个物业处理区域内的悉数物业处理一起托付给别人的，由市房产处理局责令期限改正，处托付合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由公布资质证书的部分撤消资质证书。托付所得收益，用于物业处理区域内物业共用部位、共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的决议运用；给业主形成丢失的，依法承当补偿责任。
第六十五条违背本方法的规则，有下列行为之一的，由市房产处理局责令期限改正，给予正告，并依照本条第二款的规则处以罚款；所得收益，用于物业处理区域内物业共用部位、共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的决议运用：
个人有前款规则行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规则行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十六条违背本方法的规则，移用专项修理资金的，由市房产处理局追回移用的专项修理资金，给予正告，没收违法所得，能够并处移用数额2倍以下的罚款；物业处理企业移用专项修理资金，情节严重的，由公布资质证书的部分撤消资质证书；构成犯罪的，依法追究直接担任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十七条违背物业处理服务合同约好，业主逾期不交纳物业处理服务费用的，业主委员会应当催促其期限交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会在物业区域内向业主张榜发布，并合作物业处理企业向人民法院申述。
第六十八条业主以业主大会或许业主委员会的名义，从事违背法令、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安处理处置。
第六十九条违背本方法的规则，市房产处理局或许其他有关行政处理部分的作业人员运用职务上的便当，收受别人资产或许其他优点，不依法实施监督处理责任，或许发现违法行为不予查办，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处置。
第七十二条本方法由市房产处理局担任解说。本方法自公布之日起履行，市人民政府1999年6月14日公布的《江阴市住所区物业处理方法》一起废止。
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