“赶开物业公司，实施业主自治”，相似的标语近些年来充满于网络，也响彻于各类“业主维权群”中。这些标语既代表了业主一方关于“无良物业”的愤激和声讨，也显示了业主关于小区“主权认识”的觉悟。

  标语当然能够使劲地喊，但凡事最好“先虑败后虑胜”，终究在许多自治自管的先例中，失败者多，成功者少；终究现阶段关于“自治自管”的法规细则尚不健全，有太多的盲区和含糊地带，还在探究之中。

  而对任何一个想走这条路的小区而言，你在赶跑物业公示之前，也最好有备无患，事先把往后或许遇到的问题和困难尽量考虑的周到和全面一些，不要去打没有把握的仗，如此方能使得“自治自管”这面大旗飘荡的更为持久。

  自管：是业主大会授权的业主委员会作为代表，由业主委员会延聘作业司理人及各种外包单位和专业人员来处理小区，当然危险也要（业主大会）自行承当。

  自治：是指业主大会授权的业委会和物业公司或许其他处理人签署物业合同，危险由合同的对方承当，业委会只作为监督和协调的责任和责任。

  言归正传，咱们现已了解自管和自治的区别了，现在咱们评论一下，咱们为什么要自管，我个人以为无非有以下几点促进咱们往自管的方向尽力：

  1、 现在尽管有物权法赋予了业主大会代表业主自行处理的权力，可是真实让业主大会成为有商场民商事主体资历的手续，还真的不是那么简略。由于没有这个主体资历，许多问题底子办不了，比方：水、电、燃气、电梯、二次供水、锅炉房等等底子没有方法过户。

  2、 小区有许多特别职业，是许多物业公司无法自行处理的，怎样办？需求分包给专业的安排，比方：电梯、化粪池清掏、消防、监控、门禁、中央空调、新风体系、锅炉房等，这些公司几乎不会与无民事主体资历的安排签署合同。

  3、 还有一些小区的公共收益项目，如：电梯广告、灯箱广告等等，这个略微好点，他们给咱们钱，可是假如有一个项目人家不乐意和咱们签署，等于业主大会就丢失了一部分钱。

  4、 国内鲜有几个业委会成员是有经历的，而更别提物业处理作业经历了，一个外行处理熟行这件事线、 业委会成员底子都是无薪的志愿者，他们能长时间坚持下来处理物业的冗杂小事吗？估量不出半年除主任在内的一切委员都该辞去职务了。

  6、 好，咱们说了请一个有经历的司理人，先不说能不能请到好的司理人，由于司理人要找一个有发展前途的公司，而不是岌岌可危的业委会作为靠山，有人说了，咱们能找到，暂且说能找到，凭我那么多年的经历，一个物业项目所需求的资料、准则、流程、表格少说300份以上多则上千份，这个司理人至少半年不必干其他了，天天在作业室写上面的东西了，这半年作业怎样展开。

  7、 关于物业处理服务的职工，小点的小区20人左右，大点的100多号，这些人你怎样招，怎样训练，你说我提早找，能够，可是我想问一问业主是否同意在老物业还没有走的情况下，乐意承当这笔费用呢？你能够反诘我，物业公司平常不也没有闲人吗？他们不也是现找吗？对，可是您忘了，物业公司不是就一个项目，他们能够先期从其他项目借调人员过来帮助，人员连续配齐，训练好再回调回去。

  8、 再有业主大会及业委会都没有承当危险的才干，假定出了问题谁来处理。莫非叫业主自行承当，显然是不适宜。有人说上稳妥，对，稳妥一定要上，可是稳妥也不是全能的，一切问题都能处理。

  9、 再有便是能想到自管的业委会便是小区现已千疮百孔了，所以说榜首步便是要投入许多的资金对小区进行改进，这笔钱谁来出？有人说了，找外包单位垫资，说对了，可是问题也随之而来，首要作业家具、家电和榜首两个月的人工费和动力费谁给你垫支？上面的话，说的很轻松，垫资，垫资是外包单位针对法人安排的，你一没有法人资历，二没有任何典当，有几个会给垫资的呢。

  10、 再有便是人脉、联系，有人说了，这个又和自管有什么联系呢？我说当然有联系，许多资源和项目技术问题不是你想找就找得到人的，或许说找到人家乐意帮你的，还有相关部分的公关维护，业主预算中是不是答应您们有此项开销的。

  11、 最终一点也是最重要的一点，业主及外包单位要发票怎样办？你能够说去税务局代开，看来您是真的没有开过，暂且不说好不好开，先说说每天需求排队半响，每天都得去，这点受得了受不了就知道了。

  12、 当然假如不谈手续，假如您们业委会或许小区业主适当有经历是能够把小区物业处理好的，可是这儿仍是有一个问题，咱们都知道小区业主能够答应物业公司司理拿薪酬，乃至高薪，可是便是不答应业委会成员及业主拿，呵呵！假如不拿钱这个“高人”是否能够持续下去呢？何况还要遭受许多风言风语。

  现行体系及法令框架下，暂时还没有到达自管的条件首要我标明一下我的观念，我个人是活跃推行社区自管的，可是我想表达的是在现行的体系及法令框架下，暂时还没有到达自管的条件，当然并不代表今后就不可，我和舒可心教师及许多专家及资深业委会成员也在活跃推进和探究，期望自管真实早一天到来。

  说了那么多，你估量要问我了，这不可那不可，莫非咱们就有必要让物业来持续欺压咱们吗？答案是必定的：当然不是，其实现在还有一个折中的方法能够处理以上问题。

  那便是改成以酬金制为根底，交融自管和信赖的最新处理方法来处理小区，那您必定要问了终究怎样才干做才干处理以上的问题呢？

  2、 物业拟定年度预算和年度方案由业委会批阅经过，物业公司依照经过的预算和方案履行超出范围需求业委会批阅，不然责任由物业公司承当。

  3、 项目司理（司理人）业委会有一票否决权。（操控人事）需求提示的是千万不要对职工有决定权，不然吃不了兜着走。

  4、 一切外包单位经过投标（投标小区由物业、业委会、业主、大街人员一起组成）选定或许三家比价。

  5、 财政彻底揭露，业主能够随时抄写、仿制、查阅物业公司的账目、准则及抉择。

  6、 酬金制下北京曾经酬金制是免税的，现在营改增是能够抵扣的，自管就没有那个优胜的条件了，最起码百分之六的税能够省了，依照这个思路百分之十的佣钱能够算是百分之四了。

  实践中的自治自管，有的小区选用了“企业化运营方法”，即由业主先注册建立一个“物业公司”，经过这个公司来安排小区的处理服务。尽管，这种方法的确能够处理大多数的“自治难题”，但它也带来了许多新的问题，争议，坏处以及后续危险，现阶段难以成为“干流”。

  也便是说，更多的自治自管小区，是由业主大会授权业委会，在其责任范围内直接安排人员，展开各类服务与处理。

  那么，业委会这个履行者和“当家人”，在代表整体业主“自行处理小区”的过程中，首要会遇到以下各类问题：

  收据问题这应该是“业委会直管小区”遍及会遇到的一个难题，并且这个问题乃至会直接影响到自治自管作业能否顺利展开。

  业委会，在理论上的确是无法出具发票的。而“索要发票又是顾客的法定权力”，或许自治小区的绝大多数业主，能够不要发票，但人家那些商户业主呢？人家拿什么做账呢？再或许那些来小区洽谈“协作广告”事宜的商家呢？给你交了那么些钱，你连张发票都没有，怎么协作？谁敢信赖你呢？

  现在来看，在某些城市和区域，这现已不再是一个问题。它们采取了一些“剑走偏锋”的做法，当小区业委会发生应税行为（服务费和停车费等）时，能够到当地税务机关处理“安排暂时税务挂号”，由此就能够并交纳税款。

  但在更多的当地，连这种做法都是行不通的，不被认可的。因而，在自管小区前，最好先把当地的详细规则吃透，假如这个问题不能实在处理，“自治大业”仍是缓行为佳。

  业主自治的用工危险问题小区有物业公司时，其服务人员中的保安，保洁，工程修理等等，都是与物业之间存在直接的雇佣联系，其劳保，稳妥自在物业公司这个雇主去承当。

  而业委会直管时，你仍然要雇人来干这些详细活儿（某些“聪明人”说，这些都能够直接外包。实际上，这块儿外包费用绝不是一般小区能接受的）。

  不管是聘任外来人员，仍是选用别的一些聪明人说的，能够让小区内的“清闲人员”来从事服务处理，这个“用工危险”都有必要面临，由于不怕一万就怕假如，稍有不小心，自治之路就或许因而夭亡。

  “银行账户”问题有必要重视而慎重自治自管之下，绝大多数小区仍是要收费，那么这个费用寄存便是一个极端灵敏的论题。意思便是，你业委会收取的“物业费”也好，广告费，租赁费也好，这些钱都存在哪里？怎么保证其安全性？是存在某个人名下的吗？即使这个人是业委会主任（或副主任，某个委员），这也是不符合财政规则的，更难以消除许多业主的质疑和疑虑的。

  现在来看，某些城市以当地性立法方法做出了壮举，例如最新设备的《青岛市物业处理条例》规则，小区业主大会建立后，业委会可申请“业主大会一致社会信誉代码”，然后凭此代码证书以及其他规则资料开设银行账户。

  或许，其他当地在往后会学习相似的做法，即使暂时没有法规支撑，主张业委会自管的小区，最好能与相关部分建立的“公共服务渠道”搭桥，经过与第三方协作的方法处理费用寄存及开销的问题，如此才更能经得起琢磨和质疑。

  业委会对外签协议合同，有必要“严丝合缝”业委会究竟是否具有对外签定各类协议合同的资历，这是个颇具争议性的论题。即使是在业主大会授权之下，与物业公司签定物业服务合同，这个工作至今仍存“法理”争议。终究业委会仅仅个“三无”安排罢了（无工商注册，无税务挂号，无安排安排代码）。

  那么当小区自治直管之下，许多工作就有必要由业委会“迎头而上”了。此刻需求把握的一点便是，凡触及业主公共处理权限的事项，业委会在外签协议时，有必要举行业主大会会议并经过“有用抉择”，不然就极易发生“后患”。

  本年刚实施的法典特别重视对“业主合法权益的维护”，假如业委会的操作不“谨慎”，那么其他业主就能够以业委会对外签定合同的行为，未经业主大会抉择，或侵犯了业主合法权益为由，行使“撤销权”。这种“冲击”往往是丧命的。

  对那些仍不交费的“老赖”该怎样办？这个论题咱们专门评论过，意思便是，在业主自管之下，某些人以为，赶跑了物业公司，业主就无需交费了（服务费，停车费都不交），凭着那些“公共收益”就满足处理服务的开销了，再向业主收费是没有道理的，不然你自治个什么劲儿，有什么含义？

  这种主意是颇具代表性的，在他们眼中，也并非是真想“撤销物业公司”，只不过是想“撤销物业费”罢了。

  实际上，绝大多数小区，其“公共收益”尚不足以付出一切的服务开销。可是，这些“害群之马”拒不付费的做法，却已严峻侵害了其他业主的合法权益，怎样办？只能说，“尽人事而听天命”吧。

  留给业主们考虑的问题？至于业委会有私心的主意我就不谈了。不过需求留意的是暂时没有适宜的自管方法下，专业的事交给专业的人来干，不专业的人干，或许起点是好的，可是成果不一定便是好的，并且或许给小区糟蹋的资金要比您的佣钱还要多。

  此文一出，我估量会有许多人对立我的观点，有观点是对的，由于每个人站的方位不同，经历不同，学问也不同，所以期望咱们理性评论，一起碰撞出一个合理、合法、有用的物业自管方法。

  最终说一句：业委会是裁判员，现在做运动员，必然会有不公正的一面。拿整体业主的利益做试验，是对咱们整体业主不负责任的体现，并且是不道德的。