2021年，物业服务企业呼应方针召唤，积极探究“物业+日子”服务形式，增值服务事务全面铺排。根据一切上市物企2021年中期成绩陈述，物业企业增值服务展开状况杰出，收入增速大幅进步，规划效应逐渐闪现，生长性继续完成，第二添加曲线效果益发显着。未来，叠加方针鼓舞及才智赋能，增值服务生长潜力有望进一步开释。中指研讨院从企业规划、财政体现、事务亮点动身，盘点上市企业增值服务现状，深度解析其运营逻辑、整理其展开规则、判别其未来趋势，力求为企业及职业未来展开带来考虑与启示。

　　在上游地产局势趋紧，根底物业服务逐渐转入存量商场的布景下，近年来物业企业不断探究怎么充沛运用巨大的客群基数，经过增值服务来拉动收入添加。现在业界一般将增值服务分为非业主增值服务、社区增值服务两大类，部分具有事务优势及体系资源的企业还进入商业运营及城市服务等其他增值服务。本文仅对物业服务企业广泛展开的社区增值服务和非业主增值服务作详细剖析，环绕商业运营和城市服务等其他增值服务，后续咱们再展开专题研讨进行深化探讨。

　　生长性继续完成，增值服务收入增速再上台阶。2021年上半年，44家港股上市物业企业增值服务收入算计达358亿元，同比增速达79.9%，高出营收增速22.5个百分点；增值服务收入占营收比重进步5.3个百分点至43.1%，成绩奉献度进一步进步。36家企业增值服务收入破亿元，其间有11家企业打破10亿元大关，碧桂园服务更是以高达63.9亿元的增值服务规划在职业界一骑绝尘。在增速方面，有42家上市物企增值服务收入完成正添加，增速超100%的达11家，金科服务、碧桂园服务及世茂服务别离以187.3%、176.6%及156.7%的增速领跑职业。

　　营收奉献遍及正向添加，第二添加曲线效果益发显着。到2021年中，31家已上市物业企业增值服务收入占总营收的份额超30%，其间14家企业增值服务收入占比过半。详细来看，华润万象日子、碧桂园服务增值服务收入占比别离达56.8%和55.3%。从占比的改变量来看，有27家企业完成增值服务收入占比进步，阐明六成以上的上市物业企业增值服务奉献完成了正向进步。

　　社区增值板块不断发力，营收结构继续平衡优化。到2021年6月底，44家上市物业企业上半年非业主增值服务及社区增值服务收入别离为143.3亿元、126.8亿元，增速别离为55.9%、101.4%，占增值服务收入的比重别离为40.0%、35.4%。能够发现，社区增值服务收入占比较上一年添加了3.8个百分点，其成绩奉献度较非业主增值服务拉近约10个百分点，添加引擎效果益发显着。

　　规划与效益协同添加，头部企业增值服务坪效跟上面积脚步。考虑到数据的可取得性，咱们经过核算38家上市企业近3年同期增值服务坪效后得到，上市企业增值服务均匀坪效由到2019年中5.24元/平方米添加至2020年中5.67元/平方米，并进一步添加至2021年中7.11元/平方米，坪效水平完成逐年递加。一起发现，2019年中上市企业增值服务坪效显着与在管面积出现负相关性，坪效随在管面积添加而削减；到2020年中旬，这种负相关性逐渐削弱；而到2021年中，坪效简直不受在管面积影响。而且经过对碧桂园服务、保利物业、中海物业、金科服务等几家标杆上市企业的研讨剖析，能够发现近三年企业增值服务坪效水平与在管面积出现高度正相关性，充沛体现了增值服务的规划效应已逐渐闪现。

　　咱们引进边沿收入奉献率（增值服务边沿收入奉献率=增值服务收入添加量/总营收添加量）来剖析上市企业增值服务生长性水平：对上市企业近四年（2017-2020）运营数据剖析后能够发现，增值服务营收奉献率进步超越10个百分点的抢先企业，其增值服务边沿收入奉献率均大于根底物业服务边沿收入奉献率，生长性更高。如碧桂园服务，2020年增值服务收入占总收入的比重较2018年同期进步19个百分点至45%，其2020年增值服务边沿收入奉献率为52%，高于根底物业服务4个百分点；中奥到家、荣万家等其他优秀企业也出现出上述成绩规则。

　　一起研讨也发现，增值服务营收奉献下降的企业，都有一个显着的特色，近三年在管面积同期增速远高于其他企业。雅日子集团增值服务边沿收入奉献率由2018年74%下降至2020年25%，增值服务营收奉献也削减17个百分点至2020年35%，相对应的是其在管面积同期增速高达171%；融创服务增值服务边沿奉献率由2018年75%降至2020年9%，其增值服务营收奉献下降19个百分点至40%，但同期面积增速高达373%。因为增值服务的产出相对面积添加存在滞后性，故而关于当时以规划扩张为战略导向的企业，虽现阶段增值服务边沿产出有所下降，但其未来增值服务的进步空间仍较大。

　　图：部分企业增值服务边沿奉献状况（X轴为总收入增量、Y轴为分部收入增量）

　　在增值服务范畴，根据巨大的客群数量、较高的添加速度以及巨大的展开潜力，社区增值服务一向备受商场等待。2021年上半年，44家上市物业企业合计展开超30种细分社区增值服务，完成收入126.8亿元，同比添加101.4%，占总收入比重进步至35.4%。其间，因为获客本钱低、可仿制性强，社区日子服务收入占社区增值服务收入的比重超越一半，事务浸透率进步态势显着。

　　从上市物业企业2021年半年报中发布的事务展开状况来看，本地日子服务、园区空间服务和美居服务成为企业最为喜爱的三项社区增值服务，提及频次最高。而健身服务、侨居服务、文化教育服务三项事务因为毛利不高、受众客群有限等原因，参加企业数量不多。

　　一方面，鉴于获客本钱低、规划优势强，本地日子服务具有天然优势，大都企业都在积极展开。物业企业本身占有社区流量进口，获客本钱低使其相对更简单展开比如家政服务、社区零售等针对业主日子并具有强业主黏性的增值服务，而且上市物企在管项目多，业主密度高，展开此类增值服务更具规划化优势。另一方面，国内社区独有的封闭性及物业用房的可改造性，以空间租借服务、会所服务为主的园区空间服务，当下也成为物业企业主打的事务方向之一。这类服务相对技能门槛要求低、可复性强，企业一般采纳自营形式展开服务。

　　展开美居事务需求必定的专业技能及供应链储藏，物业企业现在多选用收并购形式快速切入商场，如融创服务整百口装服务商务实美居；也有部分企业采纳战略协作方法展开此项事务，如旭辉永升服务与红星美凯龙达到战略协作，便是这一协作形式的典范。

　　外部商场揉捏严峻，获客途径没有老练，房产生意事务亟需破局。现在大都企业都开设了房产生意事务，但独自发表该项事务收入的仅碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升服务和远洋服务等8家企业。上述企业现在也多测验在自管社区内开设租售中心展开社区房产生意事务，场外拓宽则面对巨大压力。首要，来自外部专业房子生意公司的揉捏导致物业企业难以取得满意的商场份额；其次，因为物业企业自管的单个社区体量相对较小，边沿本钱居高不下，无法构成规划展开。

　　2021年中央及多地发布专项文件鼓舞有条件的物业企业展开社区养老服务，但受制于专业化程度高、资质要求多、孵化时间长、盈余水平低一级原因，实质上大规划展开社区养老的企业并不多见。到2021年6月30日，独自发表社区养老收入的上市企业仅两家，别离为奥园健康（1020万）和建发物业（880万）。当时展开社区养老的物业企业多挑选自营或协作的形式，如绿城服务携手绿城养老服务集团一起探究才智社区养老服务；银城日子同银城康养树立银城怡家，为晚年集体供应养老概括服务。值得注意的是，根据第七次人口普查数据来看，保存估量未来十年我国老龄人口份额或许打破两成，宽广的商场空间及居民激烈的居家养老志愿将给物业企业带来巨大的展开机会。

　　咱们根据毛利率、企业参加数量两个目标，将一切社区增值服务划分为明星型、战略型、竞赛型及张望型四大类事务。明星型事务代表毛利率水平高，企业参加数量多；张望型事务则彻底相反，毛利率水平不高，展开该项事务的企业数量也较少。

　　明星型事务：美居服务、园区空间服务、房产车位生意，相对毛利高、企业参加多，也是现阶段职业界展开较为老练的增值服务，部分物业企业都能够运用业主流量及社区空间资源合理展开。

　　战略型事务：社区金融、社区传媒等战略型事务尽管毛利高，但当时企业参加度并不高，究其原因在于此类事务需求企业具有较强资金实力及专业水准，合适企业增值服务展开到必定阶段，并符合本身战略展开方向才干展开。

　　竞赛型事务：本地日子服务、社区零售事务尽管毛利水平一般，但企业参加度高，一起事务同质化严峻，企业应当结合本身规划与客户定位寻求差异化展开；社区养老尽管当时毛利较低，企业参加度一般，但跟着我国老龄人口逐年添加，居家养老需求量也将水涨船高，未来或将成为各大物业企业竞相逐鹿的事务。

　　张望型事务：社区教育、健身侨居等事务因为很多的外部专业型企业揉捏商场空间，其本身盈余才能也存在必定的不确定性，当时来看归于张望型事务，物业企业应在挑选展开此类事务前，先夯实自己的专业运营才能，择机进场，躲避后期运营危险。

　　作为现阶段增值服务范畴规划较大的事务版块之一，非业主增值服务相同也完成了较快添加。2021年上半年44家上市物业企业共完成非业主增值服务收入143.3亿元，较2020年同期添加55.9%。细分来看，非业主增值服务首要包含案场协销、参谋咨询、前介服务、工程服务及其他服务五个类别，收入结构根本维持在6:1:1:1:1，即案场协销占比60%，其他四项占比各10%左右，结构较为安稳。除此之外，部分企业也在企图延伸非业主增值服务鸿沟，拓宽新服务内容。如融创服务深挖房子中介服务，为房地产企业供应途径分销、出售署理、房子租借保管等整合营销事务，2021上半年完成收入1.9亿元，同比添加达258%；融信服务向客户供应驾驶员与出行调度及日常办理服务，完成3200万元收入，占非业主增值服务的13.5%；领悦服务为房产开发商及大业主供应保安援助服务，2021年中期完成收入1200万元，占比为17.6%。

　　在上游地产步入存量年代、仅接受相关企业开发项目难以维系高速添加的状况下，怎么掌握现有资源，做好服务，进步议价空间，进步非业主增值服务单平盈余成为当下很多物业企业考虑的问题。

　　首要是自动改变运营认识，从根本服务转向专业咨询。绿城服务下设独立的咨询集团，与绿城中国协作环绕房地产产品的全生命周期树立营销策划阶段、前期介入阶段、物业前期运营阶段三阶段协同管控机制，明晰联席机制，将开发物业协同价值最大化。到2021年6月30日，绿城服务在咨询服务方面完成收入8.2亿元，同比添加31.2%，占运营收入比重添加至14.6%。

　　其次是树立协同机制，在各个环节与开发企业树立高效协同机制，完成危险前置，进步服务产出。华润万象日子与华润置地环绕规划规划、营销策划、施工现场、接受查验、质保期及物业运营等六阶段拟定紧密的协同运行机制，最大极限地躲避运营危险，保证服务的高质量。到2021年6月30日，华润万象日子在参谋及前期准备服务方面完成收入3.4亿元，同比添加43.3%，占运营收入比重进步至8.5%。

　　物业服务企业在概括平衡本身资源条件与实际商业形式的条件下，争相展开合适自己展开的增值服务事务，其背面出现出来的本质特征，可概括为以下三个方面：

　　首要，各物业服务企业展开的增值服务类型，都是与本身战略定位相符合，符合企业的战略展开方向。无论是针对开发企业的非业主增值服务，仍是针对小业主、企业客户等的社区增值服务，物业企业展开增值服务的品类，都离不开本身明晰的战略定位，逃不掉向职业回答好自己要在商场上供应什么产品、走好哪条赛道的问卷。从很多的上市物业企业发布的未来展望中能够看出，“好服务”、“晋级服务”、“夸姣日子”成为企业展开的聚集点、要害词。如建业新日子本着“让华夏公民都过上好日子”的企业任务，继续探究多种运营形式，深挖社区空间价值和业主需求，供应包含装饰监管、拎包入住、才智社区解决方案等多项服务内容，饯别企业“新式日子服务商”的战略定位，将增值服务的打法与企业定位紧紧绑定在一起；越秀服务聚集“城市运营服务商”的战略定位和展开方向，以“全业态、全客户和全服务”作为概括城市运营服务商的三个根本要素，环绕客户运用场景、消费晋级以及对夸姣日子神往的需求，向业主、房地产企业及租户供应包含车位办理及运营服务，租户吸引、租户办理及咨询服务，以及装饰、拎包入住、家居日子等多项增值服务，并继续供应地铁环境工程保护与地铁物业办理运营服务，致力于为客户带来高效快捷的日子体会。由此可见，贴合企业本身未来展开方向的增值服务，已成为完美接受客户需求的有用手法。

　　其次，各物业企业展开的增值服务，均是符合客户需求、有商场价值的事务，企业也有激烈的盈余动机去施行。一方面，从客户满意度的视点来看，增值服务提高了“四保一服”根底物业服务的同质化体会，想客户之所想，急客户之所急，为客户排忧解难，从惊喜乃至感动的心思需求上黏住所服务的客户，成为多方位满意客户需求、进步客户满意度的要害行动；另一方面，从企业运营的视点来看，增值服务因其高毛利特性，打破了物业服务单项目盈余较难的困局，不只投合了企业的战略诉求，一起也成为很多物业企业本身立异展开的“第二曲线”。例如，华润万象日子2021年上半年住所物业的根底物业服务毛利率仅12.3%，但得益于增值服务的“大力相助”，社区增值服务（31.8%的毛利率）、非业主增值服务（23.5%的毛利率）以及商业运营办理服务（41.8%的毛利率）一起推动企业全体毛利率完成了27.0%的高水平，有用改善了公司的运营效益。

　　第三，各物业企业均是根据本身的资源禀赋来展开增值服务事务，企业有才能、有资源把该事务做好。一些物业服务企业依托上级或兄弟单位的资源基因，在展开该项增值事务的根底条件上就具有天然优势。如作为海尔地产的子公司，海尚海服务承继了集团优秀的“科技”品牌基因，以“AIoT+IOC”物联渠道为依托，聚集物联、运营、运维、运营、内控5大渠道，打造才智电梯、才智车库、才智照明、才智消防、才智安防等才智场景解决方案，并环绕业主衣食住娱等多个高频触点，搭建起掩盖多元产业链的社区经济生态圈，以才智科技赋能服务体会。还有一些物业服务企业，在部分需求专业资质的增值服务事务方面，具有相关资质傍身，在展开该项事务时即具有了强壮的专业才能和运营根底。例如金地物业具有电子与智能化工程专业承揽壹级资质，是具有修建智能化体系规划专项甲级，安全技能防备体系规划、施工、修理一级资质的高新技能企业；国瑞物业、华地好日子集团等企业的旗下子公司中，也具有特种设备（电梯）装置改造修理许可证的相应资质，能够自动获取电梯维保事务并完本钱身专业运营才能的有用进步。无论是凭借集团内部的本钱资源，仍是企业本身即具有该范畴强壮的专业才能，都代表了物业企业有才能把该增值事务做好做强，继续将经历优势转化为企业展开动能。

　　总的来说，大部分增值服务事务并不需求高企的专业技能才能，也不需求雄厚的重资金投入，进入门槛相对较低。一起该范畴商场需求较强，企业也有充沛的盈利动机来安排施行。能够预见的是，未来，增值服务的商场空间潜力巨大，在服务内容上也会愈加多元化、精细化。

　　党的十九大陈述中明晰指出：“我国社会首要对立现已转化为公民日益添加的夸姣日子需求和不平衡不充沛的展开之间的对立。”在我国总体上已完成社会主义小康的新年代下，全面建成小康社会、充沛满意公民关于物质文化日子需求，需求有人、有安排来勇当新年代排头兵，为公民供应质量更高、规模更广的夸姣日子服务。作为社会底层管理的坚决柱石，物业服务链接着夸姣日子服务的“最终一公里”，而除掉传统“四保一服”的根底物业服务，多元化增值服务事务更能有用满意“日益添加的夸姣日子需求”，其在未来的重要性天然显而易见。

　　首要，对夸姣日子的寻求继续催生增值服务需求，增值服务未来商场空间潜力巨大。从宏观方针关于夸姣日子的顶层规划来看，无论是上一年底国家发改委等十四个部委联合印发的《近期扩内需促消费的作业方案》，仍是本年初住建部等十部分联合发布的《关于加强和改善住所物业办理作业的告诉》，均提及了“物业服务+日子服务”，鼓舞有条件的物业企业探究展开养老、托幼、家政、房子生意等增值服务，满意居民多样化多层次的日子需求，为物业企业在夸姣日子“新基建”范畴指明晰展开方向；而从继续添加的居民收入强化了消费志愿来看，跟着我国社会经济的转型晋级、快速展开，城镇居民的购买力也在不断增强，消费晋级推动了社区日子服务在商业形式、服务供应上的继续攀升，作为深化社区、近距离触摸业主并了解业主需求的物业服务企业，也更简单取得业主的认可，让业主愿意为优质的增值服务买单。

　　其次，增值服务的事务场景未来将愈加多元化，从日子、作业逐渐延伸至交通、文娱，从社区不断扩展至城市。跟着物业服务的鸿沟逐渐被打破，环绕业主日子、作业的惯例服务场景，已逐渐延伸至交通、学习、休闲文娱、公共服务等“新式”场景，场景的多元化相同也能为物业服务企业带来新的增值服务展开机会。此外，在本年全国两会上，“碳达峰”和“碳中和”初次被写入政府作业陈述，“双碳”目标下，物业办理职业的低碳转型与可继续展开相同也受到了高度重视。物业企业能够经过展开废物分类处理、推行节能产品、推动智能化社区建造等绿色增值事务，进一步拓宽服务场景鸿沟，为建造资源节约型、环境友好型和谐社会作出重要奉献。

　　再次，物业企业展开增值服务事务无法全面开花、八面玲珑，要结合企业资源禀赋有所取舍。不论企业规划体量多大、资金怎么充裕，其总的资源本钱仍然是有限。若物业企业在还未把当下已展开的增值服务做大做强的状况下，就冒然布局进入另一项事务范畴，牵扯额定的人力物力财力投入其间，很大概率会让企业“拣了芝麻丢了西瓜”，因小失大。而且，每一家物业企业所服务的首要客户集体均不相同，有的企业以经济实力较好、受教育程度较高的居民业主为主，有的企业以企业客户及上班族为主，不同的客群定位、项目业态，所能展开的增值服务类型截然不同。物业企业应结合本身资源禀赋及战略诉求，筛选出合适自己展开的增值服务，有所取舍而非八面玲珑。

　　最终，未来物业服务企业展开增值服务的事务形式将会愈加老练，客户也能享受到更为优质、完善的服务。跟着整个职业关于增值服务事务的体系性推动，企业在事务类型、运营形式和满意顾客心思预期等方面，也将愈加趋于老练和理性。物业企业根据不断累积的运营经历，试错本钱有用下降，运营效益进一步进步，客户也能为此享受到更为优质的服务。